Methodes d'evaluation en cas d'expropriation ou de préemption

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LES METHODES D'EVALUATION

en cas d'expropriation ou de préemption

par

© Gilbert Ganez-Lopez

Août 2007

I - Introduction

En matière d'expropriation les indemnités sont destinées à réparer un préjudice (art. L.13-13 C.Expro). Dans la majeure partie des cas, le préjudice est calculé en fonction directe de la valeur des biens dont le propriétaire ou locataire est dépossédé (immeubles bâtis ou non bâtis, ou meubles – fonds de commerce, droit au bail). Cette valeur représente "l'indemnité principale". Des indemnités accessoires, dont "l'indemnité de remploi" calculée en proportion de l'indemnité principale (art. R.13-46 C.Expro), sont susceptibles d'être allouées en complément.

En matière d'exercice d'un droit de préemption (ou de délaissement de biens soumis à un droit de préemption), la juridiction a charge d'évaluer le prix du bien, celui-ci exclusif de toute indemnité accessoire, même de remploi.

Les règles de fixation du prix d'un bien délaissé en application de l'art. L.230-1 du code de l'urbanisme se rapprochent de celles applicables en matière d'expropriation dans la mesure ou des indemnités accessoires peuvent être allouées.

Dans ces conditions, en dehors de cas très particuliers, l'essentiel de la tâche des juridictions de l'expropriation consiste à évaluer des biens. Il s'agit le plus souvent d'immeubles, généralement des propriétés non bâties. Le choix de la méthode d'estimation est donc primordial en cette matière.

II – Choix des méthodes d'évaluation par les juridictions du fond

1 - Principe général : totale liberté du juge du fond.

Ni la loi ni le règlement ne définissent de méthodes ou de techniques d'évaluation des biens expropriés et des préjudices, sauf en ce qui concerne l'indemnité d'expropriation, et la Cour de cassation n'exerce pas de contrôle sur le choix de la méthode utilisée par les juges du fond qui disposent en la matière d'une totale liberté de principe.

2 - Méthodes habituellement utilisées en matière d'évaluation d'immeubles

a) - La méthode par comparaison

C'est la méthode la plus couramment utilisée par les experts fonciers ou immobiliers. Elle consiste à fixer un prix d'immeuble (terrain, maison, immeuble de rapport),de fonds de commerce, ou de tout autre élément de caractère immobilier ou mobilier, par référence à des valeurs d'éléments tirés du marché : ventes, accords amiables avec la collectivité publique, ou encore tirés de la jurisprudence (décisions antérieures de juridictions de l'expropriation de première instance et d'appel). Signalons qu'elle est retenue par la chambre commerciale de la cour de cassation comme une méthode devant nécessairement être utilisée en matière d'évaluation d'immeubles pour la perception des droits d'enregistrement (* Cass. com. 12 jan. 1993, n° 90-21494, Bull. IV, n° 6)

Mais cette méthode est aussi induite par les règles procédurales, notamment en raison de la situation antérieure au décret du 13 mai 2005 (cf. Infra III) qui faisait interdiction au juge de l'expropriation d'avoir recours à un expert (art. R.13-28 C.Expro ancien), de sorte que le juge, tenu de statuer dans une matière technique sans l'assistance d'un technicien, ne peut disposer commodément des éléments nécessaires à l'application d'autres méthodes.

La méthode a aussi l'avantage de rendre plus facile pour le juge la rédaction de ses décisions. Son rôle d'évaluateur consiste principalement à examiner et à comparer les mérites des termes de comparaison que les parties et le commissaire du gouvernement ont la charge de produire à l'appui de leurs prétentions conformément au droit commun de la preuve, compte tenu par ailleurs des constatations qu'il a pu faire au cours du transport sur les lieux.

En matière d'immeubles bâtis, la méthode s'applique aussi sous réserve des adaptations nécessaires (estimation séparée du terrain et des constructions, ou des constructions avec le terrain intégré, estimation en fonction de la surface - éventuellement pondérée - utile ou hors œuvre), et de son adéquation avec les éléments de comparaison.

b) - Les autres méthodes

Elles sont généralement utilisées à titre de recoupement. La plus fréquemment utilisée à cet égard est la méthode d'estimation par le revenu.

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