La Nature Juridique Du Droit Du Preneur à Bail

Introduction : Il y a bail dès lors qu’il y a constitution au profit d’un preneur d’un droit temporaire de jouissance sur un bien appartenant au bailleur, en contrepartie d’un loyer.

Le Droit personnel selon Cornu est relatif à un droit de créance, à une obligation, caractérise le droit pour le créancier d’exiger du débiteur ( jus ad personam) l’exécution de son engagement.

Exemple : le prêteur a un droit personnel à l’encontre de l’emprunteur.

Toujours selon Cornu le droit réel est droit qui porte directement sur une chose ( jus in re) et procure à son titulaire tout ou partie de l’utilité économique de cette chose. Exemple : la propriété est le droit réel le plus complet.

le droit d’usufruit ou d’habitation est un droit réel et le droit au bail un droit de créance. Les juristes étrangers qui n’ont pas les mêmes habitudes, ne comprennent pas. Pourquoi cette analyse curieuse qui laisse entendre que le locataire n’a pas de droit direct sur la chose louée ? N’a-t-il pas le droit de s’en servir, d’en user selon les modalités comparables à celles d’un usufruitier ? Les non juristes restent sceptique face à cela. Cette distinction même si peu paraitre incohérente, n’a pas beaucoup d’importance en pratique. Pourquoi continuer à utiliser une construction contraire au bon sens, à la logique et à la nature des choses ? L’avantage des catégories, des classifications ou qualifications est de faciliter l’analyse juridique et l’élaboration du droit. Lorsque cette technique devient sans raison, cela devient un défaut. Il faut la corriger.

Il faut rappeler que la nature personnelle du droit du preneur à bail est le principe. Par la suite, Il convient de démontrer qu’une partie de la doctrine reconnait la nature réelle du droit du preneur à bail.

La nature personnelle du droit du preneur à bail (droit de créance)

Les juristes français ont puisé dans le système romain l’idée que le locataire n’était qu’un créancier du bailleur. Depuis des siècles, de génération en génération, ils apprennent, répètent et s’habituent à penser que le droit de bail, le droit au bail, car la terminologie a suivi le mouvement de pensée, est un droit de créance.

Par ailleurs l’arrêt du 6 mars 1861 confirme cela en affirmant que « attendu que l’on voudrait vainement faire sortir cette transformation de l’article 1743, qui donne au bail un effet conte les tiers, et oblige l’acquéreur à le respecter ; que conclure de cet article 1743, qui donne au bail un effet contre les tiers, et oblige l’acquéreur à le respecter, que conclure de cet article que la loi nouvelle a vu dans le droit dérivant du bail un droit réel, s’attachant à l’immeuble, et le suivant dans les diverses transmission qu’il subit, ce serait en exagérer la portée. «

Malgré le renforcement des droits du preneur, la législation moderne des baux a laissé subsister des obligations du bailleur. Elles les a même accentuées en interdisant certaines clauses qui en restreignaient la portée légale et qui était largement utilisées en raison du caractère supplétif de la loi. Le bailleur est toujours tenu d’assurer au preneur la jouissance utile et paisible de la chose louée. Il est tenu de le garantir contre les prétentions juridiques des tiers ou contre les vices ou défauts qui empêchent un usage normal. Or, ces obligations sont à la base de la théorie personnaliste. Si le bailleur n’a pas de droit réel c’est dit on parce qu’il n’atteint la chose qu’à travers les obligations du bailleur. Les obligations du bailleur sont des droits de créance. C’est la thèse classique.

Le principe est que le droit de jouissance conféré au preneur est un droit personnel contre le bailleur. Ce n’est pas un droit réel, ce n’est pas un droit sur la chose. C’est le droit subjectif pour le locataire d’exercer par le bailleur le droit de jouissance. Le droit d’utiliser la chose, de jouissance c’est une créance de mise à disposition. C’est le sens des mots de l’article 1709 « le louage des choses c’est un contrat, par lequel l’une des parties, s’oblige à faire jouir l’autre ».

L’idée qu’il faut avoir à l’esprit c’est que le locataire ne possède pas sur la chose de droit qu’on pourrait assimiler à ceux du propriétaire.

Le preneur à bail n’a pas de droit direct sur la chose, et pour paraphraser l’article 544 du code civil, le locataire ne serait jouir de la chose donné à bail, ou ni en disposer de la manière la plus absolue. Le preneur à bail ne profite de la chose que par l’intermédiaire du bailleur. Ce que signifie que le preneur à bail est débiteur d’une obligation de restitution, qui est ignoré de la vente. Donc on comprend mieux l’article 1730 que la chose tel qu’il a reçu.

Transition :

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