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La Gestion D'un Bien Immobilier Soumis A La Loi Du 06 Juillet 1989

Mémoire : La Gestion D'un Bien Immobilier Soumis A La Loi Du 06 Juillet 1989. Recherche parmi 297 000+ dissertations

Par   •  14 Octobre 2012  •  2 212 Mots (9 Pages)  •  1 263 Vues

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I. Rappel du champ d’application de la loi du 06/07/1989

Elle concerne la location de trois catégories de locaux :

 Les logements nu à usage principale (les logements meublés ou en résidence secondaire sont exclus)

 A usage mixte d’habitation et professionnel (bail habitation et commercial est exclus)

 Garage, place de stationnement des lors qu’il s’agit d’une dépendance du logement principal et que cette dépendance soit loué par le même bailleur.

II. Analyse du contrat de bail

Avant d’exercé le mandat de gestion il est important d’analyser le bail afin de collecter un maximum d’information nécessaire à cette gestion.

Infos relatives au locataire : Qui sont le ou les locataires ?

 Il peut y avoir plusieurs locataires :

- Dans le cas d’une collocation avec des étudiants avec des concubins, des partenaires PACSES : Il faut vérifier s’il y a une caution (une personne qui ce porte garant et s’il existe une clause de solidarité dans le bail qui indique que si un locataire ne paye pas le loyer, le bailleur peut exiger de n’importe quel colocataire le payement intégrale des sommes dû.)

- Pour un couple marié : Les époux sont automatiquement Co titulaire du bail même si le bail a été signé par l’un des époux avant le mariage. Ils sont automatiquement solidaire, pas besoin d’une clause écrite de solidarité.

Date de prise d’effet du bail :

 Va jouer sur le payement de la taxe d’habitation

 En tenir compte pour la révision des loyers

Le mode de paiement des loyers (et à quel moment) :

 par virement

 chèque

 espèce …

Info complémentaire pour le bailleur :

 quel est son régime fiscal ?

- régime réel

- régime micro-foncier

Est-il concerné par un régime de défiscalisation ?

III. La gestion des loyers

3.1. Le quittancement

A. Définition

Il correspond à l’action de délivré simultanément la quittance de mois écoulé et l’avis d’échéance du mois suivant. (Voir poly exemple de quittance et d’avis d’échéance).

B. L’avis d’échéance

 Il doit être émis avant la date de paiement indiqué dans le bail : il informe le locataire des sommes à payer pour le mois à venir.

2 modalités de paiement d’un loyer :

- En début de mois : loyer payable d’avance ou à terme à échoir

- A la fin du mois : à terme échu

C. La quittance

Il s’agit d’un document qui atteste que le locataire a payé l’intégralité de son loyer. Si le locataire paye une partie du loyer, le bailleur peut lui délivré un reçu. Cette quittance doit indiquer les différentes sommes versé par le locataire. A savoir :

- Le loyer brut

- Les provisions sur charge

- Lors du 1er mois qui suit la location, on devra indiquer de dépôt de garanti et les honoraires de location

Application de quittance :

Pour la location d’une maison situé 25, rue P. Fourrier à Nancy, M. Pierre doit verser un loyer de 670€ - provisions sur charge 60€, honoraire de mise en location : 12% HT du loyer annuel hors charges.

Entrée dans les lieux : 12 septembre 2012

Attention ! La régle du prorata temporaire pour une arrivé en cours de mois (du 12/09/12 au 30/09/12 soit 18 jours)

Voir quittance de loyer compléter.

L’article 21 de la loi du 06/07/1989, le bailleur est obligé de délivrer gratuitement au locataire la ou les quittance de loyer sur simple demande de sa part.

D. Les litiges concernant le quittancement

 En cas de litiges portant sur le règlement du loyer, la charge de la preuve du paiement et supporter par le locataire qui devra présenter la quittance de loyer. Certain bailleur ne détaille pas les sommes réclamées. Il faut éviter car en justice, sa demande peut être rejetée.

 Certain bailleur envoie une quittance à la place de l’avis d’échéance en guise de demande de paiement : le locataire peut en faire usage pour démontrer qu’il a régler son loyer et le propriétaire ne pourra pas démontrer qu’il n’a pas reçu le paiement.

 Certaine agence immobilière facture l’envoie d’avis d’échéance et de la quittance. Cette facturation est illégale l’article 4 de la loi de 1989 qui est réputé comme non écrite, la clause qui prévoit de faire supporter les frais d’exposition de la quittance. Ces frais doivent être supportés par le bailleur.

3.2. La révision annuelle des loyers

Elle est prévue par l’article 17-d de la loi du 06/07/1989.

Indice IRL (indice de référence des loyers) : basse 100 en 1998.

Le loyer peut être révisé chaque année le plus souvent à la date d’anniversaire du bail à condition qu’une clause écrite soit prévu dans le bail. L’augmentation du loyer ne pourra pas dépasser la variation sur 1 an d’un indice officielle appelé IRL publié trimestriellement par l’INSEE. Cet indice est calculé à partir de la moyenne des 12 dernier mois de l’indice des prix à la consommation. L’IRL du 1er trimestre est publié vers le 15 avril, l’IRL du 2nd trimestre vers le 15 juillet, le 3é trimestre est publié vers le 15 octobre et le 4é trimestre est publié vers le 15 janvier.

 Méthode de calcul de nouveau loyer

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