Fiche - Droit Du Cautionnement: La vie du contrat de bail

- Chapitre 4 -

La vie du contrat de bail

En raison de l’écoulement dans le temps du contrat de bail, il possède une vie propre. Certains événement peuvent affecter les parties au contrat (I) ou provoquer l’extinction du contrat (II)

I. Les événements affectant les parties au contrat de bail.

3 événements :

Un tiers se rajoute dans le contrat = la sous-location.

L’une des parties au contrat change = la cession de bail

Le bailleur ou le preneur meurt = question de la transmission du contrat pour cause de mort.

A. La sous-location.

La sous location est un contrat par lequel le preneur à bail concède à un tiers la jouissance de tout ou partie du bien loué moyennant le paiement d’un prix, le sous-loyer.

C’est un second contrat auquel le bailleur est un tiers (ne pas confondre avec la colocation).

Article 1717 CC : le droit commun du bail autorise la sous-location à la condition que cette faculté n’ait pas été interdite par le bailleur. (La solution est inverse dans le droit du bail d’habitation, sauf convention contraire : loi 6 Juillet 1989).

Effet relatif des conventions : la sous location est indifférente au bailleur car il est tiers au contrat. Il existe cependant des tiers absolus et des tiers relatifs. Le bailleur ici n’est pas n’importe quel tiers. Tout en étant tiers (et ne devant pas souffrir la sous location), la jurisprudence a accordé au bailleur impayé une action directe contre le sous-locataire.

L’obligation qui autorise cette action directe est une action conjointe. Le sous-locataire ne doit donc que le prix qu’il a contracté auprès du locataire, sauf pour les parties qui auraient convenus une solidarité entre le locataire et le sous-locataire. En matière commerciale, la solidarité est présumée.

B. La cession de bail.

Deux cessions sont imaginables :

Hypothèse 1 : Le locataire va céder sa position contractuelle à un tiers, il va y avoir une substitution de parties (cession autonome par le locataire du bail).

Hypothèse 2 : Le bailleur vend la chose, objet du bail. La loi décide dans ce cas que le nouveau propriétaire devient lui même bailleur (cession forcée de contrat).

La cession autonome du bail

Article 1717 CC : C’est une cession donc les formalités de 1690 du code civil doivent être satisfaites. La cession de créance est une technique qui permet au cédant de vendre au cessionnaire la créance qu’il détient contre le débiteur cédé. La loi dispose qu’il importe de rendre opposable aux tiers la cession. La cession de créance est une convention bipartite (pas besoin du consentement du débiteur cédé).

Aux fins d’opposabilité aux tiers, l’article 1690 CC, un acte authentique doit être instrumenté (acte notarié ou signification par huissier). La signification au bailleur de la cession de contrat consentie par le locataire à un tiers. Si la signification n’est pas faite, la cession n’est pas opposable et le locataire devra toujours le prix.

La cession forcée du bail.

Vente de la chose louée par le bailleur. Article 1743 CC : si le bailleur vend la chose louée, alors l’acquéreur (le cessionnaire) ne peut pas expulser le preneur à bail qui a un bail authentique ou dont la date est certaine. Droit à un maintien dans les lieux.

=> Principe : en cas de vente de la chose donnée à bail, la position contractuelle du locataire est continuée. Il aura un nouveau bailleur, l’acquéreur. Pour la position soit continuée, cela suppose que le bail soit authentique ou qu’il ait date certaine. (Pour qu’il ait date certaine, il faut soit qu’il soit mentionner dans un acte authentique, enregistrement par un officier public ministériel, constatation par un officier public ministériel : 1328 CC).

Le dispositif a pour but de protéger les tiers contre le risque de l’anti-date. Est-ce que

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