Droit des biens: Le régime Juridique Des Servitudes

Sujet Droit des Biens

Année 2014 – 2015

Le régime juridique des servitudes

Le droit de propriété est défini à l’article 544 du Code Civil comme « le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on en fasse pas un usage prohibé par les lois ou les règlements ». C’est le plus complet des droits réels et son titulaire est en principe seul à pouvoir exercer sur la chose les attributs de la propriété.

Cependant, la volonté du propriétaire ou la loi peuvent conférer à d’autres qu’au propriétaire une partie les attributs du droit de propriété d’une chose corporelle. Il s’agit de droits réels sur la chose d’autrui, qualifiés de démembrements du droit de propriété tels que l’usufruit ou la servitude, c’est-à-dire que leurs titulaires vont disposer de certaines prérogatives d’un propriétaire. Nous allons ici nous intéresser plus particulièrement aux servitudes. Malgré l’absolutisme et l’exclusivisme de son droit, le propriétaire voit ses prérogatives limitées par différents types de servitudes.

La notion de servitude suppose l’assujettissement d’un fonds servant à un fonds dominant par la concession ou la neutralisation d’une ou plusieurs utilités inhérentes à sa propriété. La servitude est un droit réel démembré de la propriété qui permet au propriétaire d’un fonds d’exercer sur un fonds voisin des prérogatives de propriétaire. Ainsi une personne peut disposer d’un droit d’usage (usus) tel un droit de passage ou de puisage sur un fonds ne lui appartenant pas. Elle est nécessairement accessoire par nature, c’est-à-dire attachée au fonds auquel elle profite et indissociable du fond dominant. Liée à la propriété du fonds dominant, la servitude épouse son caractère perpétuel. La servitude profite au fonds dominant en entier et grève le fonds servant en entier, il est donc indivisible. En cas de division du fonds servant en plusieurs parcelles, chaque parcelle subit la servitude. En cas de division du fonds dominant en plusieurs parcelles, la servitude profite à chaque parcelle.

Les servitudes peuvent être regroupées en sollicitant des critères variés.

Le premier classement peut être effectué en fonction de leur intérêt : les servitudes peuvent en effet être instituées en vue de la satisfaction de l’intérêt public ou d’un intérêt privé.

Elles peuvent également être distinguées selon leur origine. L’article 639 du Code Civil distingue 3 sortes de servitudes : les servitudes naturelles qui dérivent de la situation des lieux (comme la servitude d’écoulement des eaux des articles 640 à 645 du Code Civil), les servitudes établies par la loi ou les règlements, indépendamment de toute convention (la loi a en effet imposé de nombreuses servitudes dans les relations de voisinage) et les servitudes conventionnelles dites servitude du fait de l’homme qui résultent des conventions établies entre propriétaires. Contrairement aux deux précédentes catégories, cette catégorie est très ouverte puisque l’article 686 du Code Civil dispose que «il est permis aux propriétaires d'établir sur leurs propriétés, ou en faveur de leurs propriétés, telles servitudes que bon leur semble… ». En dépit de leur possible diversité, les servitudes établies par le fait de l’homme obéissent à un régime juridique précis, qui constitue le droit commun des servitudes. C’est le régime juridique que nous allons ici étudier. A ces trois sortes de servitudes, le décret du 4 Décembre 1958 a laissé au juge la faculté de créer de nouvelles servitudes. Il s’agit essentiellement de servitudes de « cour commune ».

Les servitudes peuvent enfin être classées selon leur mode d’exercice. L’article 688 du Code Civil pose la distinction entre servitudes continues et discontinues. Contrairement à l’appellation trompeuse, le critère n’est pas celui de la permanence mais celui de l’intervention ou non de l’homme. Les servitudes continues s’exercent sans intervention de leur titulaire (comme la servitude de ne pas construire) ; les servitudes discontinues ne s’exercent que par l’intermédiaire de leur titulaire (comme la servitude de puisage). La distinction entre servitudes apparentes et non apparentes est évoquée à l’article 689 du Code Civil. Les premières sont celles qui s’annoncent par des ouvrages extérieurs visibles (servitude de vue) ; les secondes ne se révèlent par aucun signe extérieur (servitude de ne pas construire). Enfin la distinction des servitudes positives ou négatives n’est pas évoquée par le Code Civil. Les servitudes positives donnent le droit d’accomplir des actes empiétant sur le fonds d’autrui (comme la servitude de passage). Les servitudes négatives permettent quant à elles de bénéficier d’une abstention imposée à autrui (servitude de ne pas construire).

Le régime juridique des servitudes, même s’il concerne toutes les servitudes, a été construit sur le modèle des servitudes établies par le fait de l’homme.

Nous étudierons donc dans un premier temps le mode de constitution des servitudes, pour évoquer ensuite le régime d’exercice et d’extinction de celles-ci.

I. La constitution des servitudes

A. Les éléments constitutifs des servitudes

L’article 637 du Code Civil définit la servitude comme « une charge imposée sur un héritage pour l’usage et l’utilité d’un héritage appartenant à un autre propriétaire ». C’est donc un droit réel attaché à un fonds dit « servant » établi au profit d’un autre fonds dit « dominant ».

Ce droit réel constitue d’abord une charge que le propriétaire du fonds dominant peut exercer, de façon directe ou immédiate sur le fonds servant qui appartient à une autre personne. La charge pèse sur le fond servant, c’est-à-dire que certaines prérogatives du droit de propriété vont être supprimées ou réduites pour être affectées à l’usage d’un autre fonds. La charge imposée bénéficie au fonds dominant et à son propriétaire. Le propriétaire du fonds dominant voit ses prérogatives augmentée, même si c’est le fonds qui bénéficie de la servitude. En cela la servitude est bien un démembrement du droit de propriété.

La définition de l’article 637 du Code Civil met ensuite l’accent sur le caractère foncier de la servitude. Seuls les héritages, c’est-à-dire les fonds sont concernés. La servitude ne peut donc porter que sur des biens immeubles par nature, à l’exclusion

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