Contrat Bail Location

EXPOSÉ APPROFONDISSEMENTS JURIDIQUES

→ Attention il faut évoquer les biens meubles également car là dans ce doc il s'agit des biens immeubles donc recherches à faire !!!

DÉFINITION 

Le bail est la version onéreuse de ces contrats de mise à disposition : en contrepartie d'un loyer, le bailleur s'oblige à mettre une chose à la disposition du locataire et à l'en faire jouir pendant un certain temps. Ce qui caractérise le bail réside précisément dans cette obligation d'assurer la jouissance de la chose, le loyer constituant le prix de cette jouissance.

Pour qu'un contrat puisse recevoir la qualification de bail, il est nécessaire qu'il comporte quatre éléments : la jouissance d'une chose, assurée par le bailleur, pendant une certaine durée et moyennant un loyer.

LA FORME DU BAIL

UN BAIL ÉCRIT

Le contrat de location est établi par écrit (art. 3, loi du 6 juillet 1989). Il peut être conclu directement entre le propriétaire et le locataire c'est-à-dire sous la forme d'un acte sous seing privé établi sur papier libre. Il peut ainsi être rédigé par l'intermédiaire d'un professionnel comme un agent immobilier par exemple auquel cas sa rémunération est partagée entre propriétaire et locataire. S'il est établi par un notaire, c'est alors un acte notarié, authentique, dont une copie est délivrée au propriétaire et au locataire.

La jurisprudence admet la validité d'un bail verbal. Lorsque le bail a reçu un commencement d'exécution, la preuve du bail verbal est rapportée par tout moyen (paiement des loyers, production de quittances, état des lieux, etc.) Mais en l'absence de début d'exécution, la preuve du bail verbal par témoins n'est pas admise et son existence doit être prouvée par écrit.

LES CLAUSES DU BAIL : Le bail contient différents types de clauses :

Les clauses obligatoires : précisent le nom et l'adresse du propriétaire et de son locataire ; indiquent la durée de la location et sa prise d'effet ; décrivent le logement et ses annexes ; précisent la destination du local loué : habitation ou usage mixte d'habitation professionnel ; indiquent le montant et les termes de paiement du loyer ; prévoient la révision du loyer si elle est envisagée et ses modalités ; indiquent le montant du dépôt de garantie si celui-ci est prévu : mentionnent la surface habitable du logement loué dans le bail ; décrivent les parties communes si le logement se situe dans une copropriété.

Les clauses facultatives : sont définies dans le bail selon la volonté du propriétaire bailleur et du locataire à condition qu'elles ne soient pas contraires à la loi.

Les clauses pouvant être déclarées nulles judiciairement : obligent le locataire, en vue de la vente ou de la location du logement, à laisser visiter le logement les jours fériés ou plus de deux heures par jour les jours ouvrables ; imposent au locataire la souscription d'une assurance habitation auprès d'une compagnie choisie par le propriétaire ; impose comme mode de paiement du loyer le prélèvement automatique ; prévoient la résiliation de plein droit du bail pour d'autres motifs que le non-paiement du loyer, des charges, du dépôt de garantie ou la non-souscription d'une assurance risques locatifs ou pour troubles de voisinage constatés ; interdisent au locataire l'exercice d'une activité politique, syndicale, associative ou confessionnelle, etc.

Les clauses réputées non écrites (contraires aux dispositions de la loi et réputées n'avoir jamais été rédigées) : imposent au locataire la facturation de l'état des lieux contradictoire ; interdisent au locataire de rechercher la responsabilité du bailleur ou qui exonère le bailleur de toute responsabilité ; interdisent au locataire d'héberger des personnes ne vivant pas habituellement avec lui ; imposent au locataire le versement, lors de l'entrée dans les lieux, de sommes d'argent en plus de celles prévues aux articles 5 et 22 (coût établissement du bail et dépôt de garantie) ; font supporter au locataire des frais de relance ou d’envoi de la quittance ; prévoient que le locataire est automatiquement responsable des dégradations constatées dans le logement.

LES DOCUMENTS JOINTS AU CONTRAT DE BAIL

LES ANNEXES

L'état des lieux : il s'agit d'un document non obligatoire mais vivement conseillé, qui décrit l'état du logement loué tant à l'entrée dans les lieux qu'à la sortie. Il est joint au bail et c'est en comparant l'état des lieux d'entrée et l'état des lieux de sortie, que le propriétaire peut éventuellement constater les dégradations dans le logement. Il déduit alors le montant des réparations du dépôt de garantie versé à l'entrée des lieux.

L'état des lieux est contradictoire lorsqu'il est établi par écrit entre le bailleur et le locataire d'un commun accord. Signé par les deux parties à l'entrée dans les lieux et à la sortie, il est gratuit. Si l'une des parties refuse de dresser un état des lieux en raison d'un litige, l'autre partie peut faire appel à un huissier de justice dont la rémunération est partagée entre le propriétaire et le locataire.

Si l'une des parties mandate un huissier de justice pour établir un état des lieux en dehors de tout litige, alors que l'autre souhaite un état des lieux contradictoire, les frais de l'état des lieux incombent en totalité à celui qui a mandaté l'huissier.

Enfin, en vertu de l'article 1731 du Code Civil, s'il n'a pas été fait d'état des lieux, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état de réparations, sauf preuves contraires. Son absence peut donc être source de nombreux litiges.

Les extraits du règlement de copropriété : lorsque la location concerne un logement dans une copropriété, le bailleur joint au bail des extraits du règlement de copropriété concernant la destination de l'immeuble, la jouissance et l'usage des parties privatives et communes. En effet, il est important que le locataire ait connaissance des obligations imposées dans l'immeuble notamment

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