Commentaire d’arrêt de la 3eme chambre civil du 15 décembre 1993: promesse de vente d’un immeuble

Commentaire d’arrêt de la 3eme chambre civil du 15 décembre 1993

Mme Godard avait consenti le 22 mai 1987, une promesse de vente d’un immeuble, valable jusqu’au 26 mai 1987. Les consorts Cruz ont levé l’option le 10 juin 1987. Hors le 26 mai 1987, le pollicitant avait notifié que l’offre était rétractée.

En fait, il s’agit du problème de savoir à partir de quand le délai d’obligation de vendre intervient. L’indice pour la cour de cassation dans cet arrêt est celui de la date de la levée d’option. De ce dernier dépend la nature de l’obligation. La cour consacre ici la théorie de l’acceptation. Elle tranche dans cette affaire, qu’avant la levée d’option le pollicitant n’a qu’une obligation de faire, il peut donc à tout moment rétracter son offre ; après la levée d’option par le promettant, l’obligation de donner et l’irrévocabilité de l’offre deviennent réelles du même coup.

Nous verrons donc dans deux parties distinctes, tout d’abord le régime juridique de l’offre dans cette affaire et les règles qui en découlent (I) ; puis dans une seconde partie, la décision de la cour de cassation de consacrer, ici, la théorie de l’acceptation de l’offre (II).

I) Le régime juridique de l’offre.

A) la nature de l’obligation

L’offre de Mme Godard est une promesse unilatérale de vente.

Il s’agit, à ce titre, d’une convention par laquelle une personne s’engage, pendant un certain temps à conclure avec une autre un contrat à des conditions déterminées. Le bénéficiaire de l’offre a un droit d’option.

Dans le cas présent, le promettant, Mme Godard, s’est engagé à vendre son immeuble aux consorts Cruz jusqu’au 1er septembre 1987. Le contrat de vente sera parfait si le bénéficiaire, les consorts Cruz acceptent de l’acheter. L’acceptation de la vente se matérialise par la levée de l’option.

A partir de l’acceptation, le délai d’option intervient, et il n’est alors plus possible, pour le promettant de révoquer l’offre.

L’arrêt du 15 décembre 1993 de la 3e chambre civile pose le principe que dans le cas d’une promesse unilatéral de vente, tant que le bénéficiaire n’a pas levé l’option, l’obligation du pollicittant ne constitue qu’une obligation de faire. L’obligation de donner n’apparaît qu’après l’acceptation de l’offre par le promettant.

De cette manière, la cour de cassation décide que l’obligation de transfert de la chose vendue ne naît qu’au jour de la levée d’option. Ainsi Mme Godard ne se trouvait pas obligée de transférer sa propriété au jour de la promesse.

B) La révocation possible de l’offre

Le principe veut que l’offre puisse être rétractée tant qu’elle n’a pas été acceptée.

La Cour de cassation fait application du principe.

Cependant, il existe un délai de maintien de l’offre à respecter, qui assure une sécurité commerciale. Le délai de maintien de l’offre est un délai à partir duquel il n’est pas possible de révoquer son offre. Ici, ce délai existe d’autant plus que le pollicitant s’est engagé à maintenir son offre jusqu’à un délai déterminé au 1er septembre 1987. Si une révocation intervient avant l’expiration du délai expressément prévu ou, à défaut légalement ou raisonnablement prévu, l’auteur de l’offre qui la révoque commet une faute qui engage sa responsabilité, non pas contractuelle, puisque à ce moment, aucun contrat

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