Commentaire d'arrêt de la 3ème Chambre Civile 8 février 2006: est-ce que la détermination du loyer doit être érigée en condition essentielle du contrat de bail ?

La question de savoir si la détermination du loyer doit être érigée en condition essentielle du contrat de bail divise la jurisprudence. Dans un arrêt du 8 février 2006, la 3ème Chambre de la Cour de Cassation a dû s'interroger sur le sujet afin de se prononcer sur l'affaire qui lui était soumise.

Par des actes du 13 et 14 mars 1989, des époux et leur fille donnent à bail des locaux professionnels à un associé d'une Société Civile Professionnelle. Le contrat stipule qu'il se renouvellera à partir du 1er mars 1998 sous les mêmes conditions et que le loyer pourra faire l'objet d'une révision à cette occasion. Le 31 juillet 1997 le bailleur signifie au preneur à bail un congé avec une offre de renouvellement du bail moyennant le versement d'un nouveau loyer puis l'a assigné en fixation du loyer à bail renouvelé.

La Cour d'Appel de Colmar par un arrêt du 12 mars 2003 ordonne avant dire droit une expertise afin de déterminer la valeur locative des locaux puis fixe le montant du loyer du bail renouvelé à la valeur locative fixée par l'expert par un arrêt du 27 octobre 2004.

Les requérants forment un pourvoi en cassation. Ils reprochent aux arrêts attaqués d'avoir ordonné une expertise qui a fixé sans base de fixation le nouveau loyer et d'avoir fixé le montant du loyer du bail renouvelé à partir de l'expertise

Ainsi, la Cour de Cassation a dû s'interroger sur le point de savoir si les juges peuvent, en l'absence de réglementation spéciale, suppléer à la carence des parties en déterminant le montant du loyer d'un bail professionnel.

La Cour de Cassation vient par un arrêt du 8 février 2006 rejeter le pourvoi formé contre l'arrêt du 12 mars 2003 au motif qu'ordonner une mesure d'instruction relève du pouvoir discrétionnaire du juge du fond. En revanche, la Cour de Cassation vient casser et annuler l'arrêt du 27 octobre 2004. La Cour de Cassation estime que le loyer n'étant pas réglementé par la loi les juges ne pouvaient pas, en vertu de l'article 1134 du Code Civil, se substituer aux parties pour fixer les modalités de sa révision.

La Cour de Cassation vient ainsi poser les conditions de la fixation du montant d'un loyer par le juge (I). Ce faisant, la Cour de Cassation affirme sa volonté de protéger les parties au contrat de bail (II).

I) La consécration des conditions de fixation du montant du loyer par le juge en l'absence de réglementation légale

Afin de déterminer si les conditions dans lesquelles les juges du fond peuvent se substituer aux parties (B), il est nécessaire de s'interroger quant à la détermination du prix en tant que condition essentielle du contrat de bail (A)

A) La question sous-jacente de la détermination du prix en tant que condition de validité du contrat de bail

Le bail est un contrat onéreux. L'article 1709 du Code Civil exige une contrepartie à la mise à disposition. En effet, cet article dispose que «le louage des choses est un contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige de lui payer ». Cette nécessité de prix distingue le bail du prêt à usage qui opère une mise à disposition à titre gratuit. Ainsi, l'existence d'un prix est une condition de validité du contrat de bail. Aucune disposition du Code Civil n'est relative au montant du loyer : les parties sont donc libres de s'accorder sur son montant, ce qui constitue un élément particulier du régime du bail général en contradiction avec les régimes spéciaux qui encadrent la fixation du loyer. 

En l'espèce, les parties se sont accordées sur une clause de révision du loyer du bail professionnel. Le problème est que les parties non pas pris le soin d'arrêter dans cette clause les règles applicables pour déterminer le montant du nouveau loyer. De ce fait, à défaut d'accord entre les partie, la question se posait de savoir si les juges pouvaient pallier à la carence des parties. La difficulté de la réponse tient au régime trop peu complet du bail professionnel.

Le bail professionnel concerne les activités autres que commerciales ou artisanales auxquelles s'applique le statut des baux commerciaux. Ils visent donc essentiellement les activités civiles des professions libérales. Il pas été jugé utile de faire bénéficier les professionnels libéraux d'une protection particulière. Toutefois, la loi du 6 juillet 1989, relative aux baux d'habitation a ajouté un article 57-A dans la loi du 23 décembre 1986. Cet article constitue un début de réglementation, relativement à la durée, des baux de locaux à usage exclusivement professionnel. Cependant, on ne trouve à cet article aucune disposition liée au droit au renouvellement ou au système d'encadrement des loyers. Puisque ce n'est pas le cas, il faut alors se tourner vers le droit commun qui s'applique lorsque des questions sont laissées en suspens par les statuts spéciaux. En droit commun, les parties sont libres de fixer le montant du loyer. Par conséquent, la question se pose de savoir ce qu'il se passe si les parties n'ont pas fixé le prix et ce en l'absence de réglementation légale. La solution tient au fait de savoir si la détermination du prix doit être érigée en condition essentielle à la validité du contrat. Les dispositions légales relatives au bail compliquent le problème en ce qu'elles ne font expressément de la détermination du prix une condition de la validité du contrat de bail.

La réponse n'étant pas tranchée dans les textes, la jurisprudence a dû s'interroger sur ce point mais celle-ci est fortement divisée. Les arrêts de l'Assemblée Plénière rendus le 1er décembre 1995, laissent entendre que la détermination préalable et objective du prix n'est pas exigée pour que le bail soit valable. La raison permettant de considérer que le prix n'a pas à être déterminé dès la conclusion du bail est que le principe est que la détermination du prix n'est pas en droit commun des contrats, une condition de validité du contrat. Seules des dispositions légales spéciales peuvent faire de la détermination du prix une condition de validité du contrat. Or, les dispositions légales relatives au bail général ne font pas de cette détermination du prix une condition de sa validité. En effet, aucune disposition ne mentionne

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