Commentaire D'arrêt, 3ème Chambre Civile, 11 février 1975: le contrat bail

Le contrat de bail est un contrat qui a pour prestation caractéristique la mise à disposition temporaire d’une chose par le bailleur au profit du preneur. Cette obligation imposée à titre personnel au bailleur permet de distinguer le contrat de bail de certaines opérations conduisant à un démembrement du droit de propriété telle que la constitution d’usufruit. Cependant, des difficultés peuvent naître en cas de conclusion d’un contrat de bail entre un usufruitier et l’un des nus-propriétaires.

La décision que nous allons étudier a été rendue par la troisième chambre civile de la Cour de cassation en date du 11 février 1975. En l’espèce, Clément Pouriau était marié sous le régime de la communauté des biens, suite à son décès en 1958 sa veuve fut donataire en usufruit de la totalité de sa succession. De plus, leurs six enfants sont devenus de ce fait nus-propriétaires pour moitié de la succession. Le 24 juin 1966 dame veuve Pouriau a donné en location à l’une de ses filles ainsi qu’à son mari un bien rural indivis. Suite à un jugement en appel les époux Brouard, bénéficiaires de la location, se sont pourvus en cassation en soulevant deux moyens. D’une part, ils font grief à l’arrêt rendu par la Cour d’appel d’avoir déclaré recevable l’action en nullité du bail introduite par leurs coïndivisaires, c’est-à-dire les autres enfants du défunt, en soutenant que cette action en nullité ne pouvait être intentée qu’avec le concours de tous les indivisaires, ce qui ne fut pas le cas en l’espèce. D’autre part, les demandeurs au pourvoi font grief à la décision rendue par les juges d’appel d’appuyer leur raisonnement sur la loi du 13 juillet 1965 qui exige le concours du nu-propriétaire à la mise à bail d’un fond rural par l’usufruitier pour prononcer la nullité du bail. En effet, les époux Brouard soutiennent l’inapplicabilité de ce texte de loi aux baux en cours et notamment en l’espèce au bail qu’ils ont conclu antérieurement au 1er février 1966.

On peut ainsi se demander si une action en nullité d’un bail conclu entre l’usufruitier et l’un des nus-propriétaires d’un bien rural indivis intentée par seulement certains coïndivisaires est recevable. De même, on peut s’interroger sur l’applicabilité de la loi du 13 juillet 1965 portant réforme des régimes matrimoniaux au contrat de bail litigieux.

A travers cet arrêt de rejet, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a estimé, en réponse au premier moyen soulevé par les demandeurs au pourvoi, que tout indivisaire est recevable à faire reconnaître son droit de propriété indivis et à agir en nullité des actes qui y porteraient atteinte. La Cour de cassation rejette ainsi ce premier moyen en confirmant la position de la Cour d’appel selon laquelle les consorts Pouriau devaient être admis à demander la nullité du bail portant sur le bien commun. De plus, face au second moyen déposé, la troisième chambre civile a confirmé l’applicabilité de la loi du 13 juillet 1965 au bail litigieux qui selon les constatations de la Cour d’appel datait du 26 avril 1966.

Nous étudierons cet arrêt en deux axes majeurs : dans un premier temps nous verrons qu’une action en nullité d’un bail introduite par l’un des coïndivisaires du bien loué est recevable (I), puis, dans un second temps nous observerons qu’un bail conclu sur un bien rural indivis rentre dans le champ d’application de la loi du 13 juillet 1965 (II).

I) La recevabilité d’une action en nullité d’un bail introduite par l’un des coïndivisaires du bien loué

Nous observerons que le concours des coïndivisaires n’est pas nécessaire pour l’introduction d’une action en nullité d’un bail (B) après avoir remarqué que cet arrêt n’est que la confirmation jurisprudentielle opérée par la Cour de cassation de l’existence d’un droit individuel reconnu à tout coïndivisaire d’intenter une action en justice pour faire valoir son droit de propriété indivis (A).

A) Une confirmation jurisprudentielle de l’existence du droit au profit de tout coïndivisaire d’intenter une action pour faire reconnaître son droit de propriété indivis

La troisième chambre civile de la Cour de cassation dans cet arrêt datant du 11 février 1975 a reconnu l’existence d’un véritable droit individuel au profit de tout indivisaire de faire valoir son droit de propriété indivis et donc à agir en nullité des actes qui y porteraient atteinte. Cette décision s’inscrit dans une jurisprudence stable de la Cour de cassation qui a ainsi pu reconnaître par le passé, et ce notamment dans un arrêt rendu par la première chambre civile en date du 31 mai 1965, que tout coïndivisaire est recevable à faire reconnaître son droit de propriété indivis, s’agissant en l’espèce d’une action en revendication intentée par un héritier coïndivisaire de terres sur lesquelles un creusement d’excavation avait été réalisé. De même, dans un arrêt 14 mai 1969, la troisième chambre civile a repris le même attendu de principe concernant une action pour faire déclarer commun à l’indivision certains biens qu’une société avait en sa possession. De plus, dans un arrêt rendu également par la troisième chambre civile de la Cour de cassation en date du 28 novembre 1973, il est reconnu que tout propriétaire est recevable à faire reconnaître son droit de propriété indivis.

Ainsi, cet arrêt rendu le 11 février 1975 n’est finalement qu’une confirmation jurisprudentielle d’une position bien établie des différentes chambres de la Cour de cassation qui reconnaît la faculté offerte à tout indivisaire d’un bien loué de faire valoir son droit de propriété indivis. Par ailleurs, la Cour de cassation n’exige pas le concours de tous les coïndivisaires pour la mise en œuvre d’un tel droit et notamment pour intenter une action en nullité d’un bail.

B) L’absence de nécessité du concours des coïndivisaires pour l’introduction d’une action en nullité d’un bail

En l’espèce, le contrat de bail litigieux porte sur un bien rural indivis qui est conclu entre la veuve, propriétaire de la moitié du bien et usufruitière de l’autre moitié, et l’une de ses filles ainsi qu’à son mari. De plus, la décision de donner à bail ce bien a été prise par la seule volonté de la veuve. Les juges du fond dans le cas d’espèce étudié ont retenu la recevabilité de l’action en nullité du bail introduite par les autres coïndivisaires du bien loué. Les époux Brouard, bénéficiaires du bail, se sont ainsi pourvus en cassation en contestant la recevabilité de cette action en nullité et en

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