Commentaire Arrêt Civil 26 mai 2006: Quelle est la sanction de principe de la violation d’un pacte de préférence ?

Le 26 mai 2006, la cour de cassation, en chambre mixte, rendait un arrêt de rejet sur un litige opposant le débiteur d’un pacte de préférence et un tiers acquéreur au bénéficiaire légitime. En l’espèce, il s’agissait d’une donation-partage établie sur un bien immobilier comportant une clause instituant un droit de préférence au profit des attributaires des autres lots de la propriété. Plus de vingt après, la propriétaire du lot, procède à son tour à une donation-partage sur ce même lot immobilier rappelant le pacte, et le nouvel attributaire vend peu de temps après le bien à une société civile immobilière, cette dernière étant exclue au bénéfice du pacte. Mais un bénéficiaire du pacte décide d’assigner en jugement le vendeur, la SCI et le notaire afin d’être substituée dans les droits de la SCI. Les juges du fond le lui refusent, il forme alors un pourvoi en cassation en se prévalant à la fois de ce que, du côté du débiteur, aucun obstacle tenant à la nature de l’obligation ne pouvait être opposé à son exécution forcée et de ce que, du côté du tiers, celui-ci connaissait le pacte, du fait de sa publicité. Le pourvoi formé par le bénéficiaire légitime est rejeté au motif que « si le bénéficiaire d’un pacte de préférence est en droit d’exiger l’annulation du contrat passé avec un tiers en méconnaissance de ses droits et d’obtenir sa substitution à l’acquéreur, c’est à la condition que ce tiers ait eu connaissance de l’existence du pacte de préférence et de l’intention du bénéficiaire de s’en prévaloir » ce qui n’est pas démontrer.

Quelle est la sanction de principe de la violation d’un pacte de préférence ?

La substitution est le mécanisme considérer comme la sanction de l’inexécution du pacte de préférence (I) mais la cour de cassation a rajouté deux conditions qui sont quasiment insurmontables (II).

I- La substitution : un mécanisme pour la sanction de l’inexécution du pacte de préférence

A- La jurisprudence antérieure et le concept de préférence

Le pacte de préférence est l’engagement d’une personne envers une autre de lui céder un bien de préférence à un tiers dans la mesure où elle s’est décidée à vendre le bien en question. En effet, la substitution intervient après la vente, comme le droit de préemption, mais la doctrine considère que le droit de préemption est mis en jeu avant la conclusion de la vente. Alors que dans la substitution du bénéficiaire au tiers acquéreur, la vente est conclue. Le droit de préemption confère un droit réel au bénéficiaire, ce qui a été refusé, jusqu’à cet arrêt, par la Cour en n’accordant pas la substitution. Cependant, la Cour n’énonça aucun fondement. C’est par la suite qu’elle visa l’article 1142 du Code civil dont elle fit une application extensive.

Le champ d’application de cet article dépend de la classification des obligations, à savoir celle adoptée en 1804 : donner, faire, ne pas faire. Le revirement de 2006 implique donc un changement de raisonnement ayant pour source la classification des obligations qui détermine le régime applicable, et donc l’application ou non de l’article 1142 du Code civil.

Longtemps admise, la classification du Code civil est aujourd’hui remise en cause notamment à travers l’obligation du promettant concluant un pacte de préférence, qui est une étape préparatoire dans le contrat de vente. Il est donc question de savoir en quoi consiste cette obligation. L’obligation qui incombe au promettant est de ne pas vendre à autrui, mais ce serait également de ne pas empêcher l’exercice du droit du bénéficiaire.

Dans plusieurs arrêts, la Cour de cassation a affirmé que le pacte de préférence met une obligation de faire à la charge du promettant et appliquait donc l’article 1142 du Code civil. Mais dans ce revirement, elle ne démontre pas que c’est finalement une obligation de donner pour justifier la réparation en nature, c’est à dire la substitution. On peut donc supposer qu’elle ne se fonde pas sur la nature de l’obligation pour accepter la substitution.

Le promettant qui ne respecte pas sa parole est contractuellement tenue de verser des dommages et intérêts au bénéficiaire du pacte.

Sur ce point il n’y a pas de changement. Le revirement concerne seulement la sanction du tiers acquéreur. Il était admis que ce dernier était tenu de verser des dommages et intérêts, sur un fondement délictuel, à condition donc d’être de mauvaise foi, c’est-à-dire d’avoir connaissance du pacte.

Une jurisprudence abandonnée avait ainsi envisagé l’inopposabilité de la vente au bénéficiaire du pacte publié.

Et la jurisprudence immédiatement antérieure à notre arrêt admettait l’annulation du contrat conclus avec le tiers, à condition néanmoins que le tiers connaisse l’intention du bénéficiaire de se porter acquéreur.

B- L’élargissement de la sanction par la substitution lors de la violation du pacte de préférence

L’annulation correspond à l’anéantissement rétroactif d’un acte alors que la substitution est le remplacement au lieu et place.

Les obligations sont sanctionnées en fonction de leur nature. S’il y a substitution c’est qu’on est en présence d’une obligation de donner. Pour avoir une obligation de donner, il faut que la personne se soit engagée à transférer un bien. Dans le pacte de préférence, il n’y a pas d’obligation de faire (de vendre), il faut juste dire au bénéficiaire qu’on va vendre (obligation de faire). Alors que quand je m’engage à faire quelque chose, on ne peut pas m’obliger à donner quelque chose.

Je ne serai alors sanctionnée qu’à payer des dommages et intérêts.

Le pacte de préférence est une obligation de donner et non de faire. Si on condamne à une substitution c’est que le pacte de préférence contenait une obligation de donner. La cour de cassation a fait de l’obligation du pacte de préférence une obligation de donner afin de pouvoir sanctionner plus sévèrement le promettant.

Cependant cela a relevé des critiques, certains estiment que la solution est plus juste, le promettant est contraint indirectement au respect du pacte de préférence.

D’autres disent qu’il n’y pas d’obligation de donner mais une obligation de faire à partir de cette obligation de faire il ne peut pas y avoir de la substitution.

La substitution

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