Civ. 3, 21 Septembre 2001

Une commune a consenti par acte authentique à une société un bail à construction d'une durée de soixante-quinze ans sur un terrain moyennant la réalisation d’un complexe hôtelier luxueux et le paiement d’un loyer annuel de 762,25 euros. La société s'est faite poursuive par ses créanciers, un jugement du 9 février 2006 a adjugé ce bail à une autre société,. Par la suite, la commune a assigné cette dernière aux fins de voir, à titre principal, constater l’inexistence du contrat de bail à construction, à titre subsidiaire, prononcer sa nullité.

La commune a été déboutée de sa demande par la cour d’appel au motif que son action était prescrite, elle a formé un pourvoi en cassation.

Dans un moyen unique divisé en deux branches, la commune soutient d’une part que le contrat est litigieux puisque le loyer fixé l'adopte pas de caractère sérieux et qu'en conséquence, le contrat est inexistant. D'autre part, la commune affirme que le contrat doit être frappé de nullité absolue pour absence d’objet, l’action en nullité absolue étant possible dans les trente ans.

Les deux arguments ont pour objectif commun d’éviter l’écueil de la prescription de l’action engagée.

La question qui se pose ici est de savoir quelle est la sanction d'un bail conclu pour un prix vil ou dérisoire.

La troisième chambre civile de la Cour de cassation rejette le pourvoi formé par la commune affirmant que « le contrat de bail à construction conclu pour un prix dérisoire ou vil n’est pas inexistant mais nul pour défaut de cause. L’action en nullité de ce contrat, qui relève d’intérêt privé, est, s’agissant d’une nullité relative, soumise à la prescription quinquennale de l’article 1304 du code civil ». La Cour de cassation retient en l’espèce que la nullité du bail à construction conclu pour un prix dérisoire est encourue pour absence de cause et non d'objet et que la nullité ne peut en ce cas n'être que relative et non absolue et qu'ainsi, elle appuie la décision des juges du fond qui affirment l'action prescrite.

Cette solution de la Haute juridiction est un apport de plus dans le flou jurisprudentiel qui nourrit la distinction entre les sanctions des contrats. Elle semble écarter de façon définitive l'inexistence et suivre la position des chambres civiles quant au critère de distinction de la nullité applicable en se fiant à la théorie moderne des nullités.

Il s'agit par conséquent de savoir si la sanction d'un bail conclu pour un prix vil ou dérisoire se trouve dans l’inexistence, la nullité absolue ou la nullité relative.

Pour ce, les juges ont dût rechercher la sanction adéquat en cas de prix dérisoire (I) écartant l'inexistence du contrat au profit de la nullité pour absence de cause. Cet arrêt marque la réaffirmation d'un clivage entre nullité relative et nullité absolue (II) la jurisprudence demeure donc incertaine concernant nature de la nullité pour absence de cause et entretient l’intérêt de la doctrine envers cette distinction qui semble nécessaire.

I – La recherche des juges de la sanction adéquat en cas de prix dérisoire.

Les juges face à un contrat dont le loyer, le prix était dérisoire ont dut trouver la sanction juridique à appliquer au contrat prévoyant ce prix. Dans leur instigation, ils ont étudié le moyen du pourvoi qui lui avançait l'inexistence du contrat pour caractère dérisoire du loyer mais cette branche a été rejetée par les juges (A) qui lui ont préféré la nullité pour absence de cause (B) quant bien même le pourvoi n'avançait pas cette absence mais avançait l'absence d'objet.

A) L’inexistence du contrat sur le caractère dérisoire du loyer refusée par les juges.

Dans son arrêt du 21 septembre 2001, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a affirmé que « le contrat de bail à construction conclu pour un prix dérisoire ou vil n'était pas inexistant ». De ce fait, la cour de cassation rejette l'inexistence dans ce type de situation. L'inexistence est le fruit d’une construction doctrinale selon laquelle le contrat dépourvu d’un élément sans lequel on ne peut concevoir qu’il y ait acte juridique (absence de consentement, d'objet ou de cause) est inexistant. Le contrat serait non seulement nul mais inexistant, la notion d’inexistence n’a jamais été explicitement consacrée par la jurisprudence, puisque les juges ont une tendance majoritaire à se reporter sur la nullité. La Cour de cassation utilise néanmoins parfois cette notion lorsqu'un élément essentiel du contrat fait défaut, comme l'absence totale de consentement, dans la mesure où le recours à la notion d'inexistence permet d'échapper à la prescription de l'action en nullité tel que l'a fait la chambre commerciale de la Cour de cassation le 30 novembre 1983 ou encore la troisième chambre civile de la Cour le cassation le 20 décembre 1971 qui affirmait la nécessité d'un loyer sérieux dans le cadre d'un contrat de bail.

Alexis Posez, dans sa thèse « L'inexistence du contrat » affirme que l'inexistence du contrat suppose essentiellement l'absence d'un accord de volontés destiné à produire des effets de droit. En l'absence de cet élément constitutif qu'est la volonté, le contrat ne répondrait plus à sa « définition ». Or, en l'espèce il pourra bien y avoir un contrat, mais il ne s'agira pas du même accord que celui spécialement qualifié par les parties et donc le premier contrat ne constituerait pas l'expression de la volonté des parties. La Cour de cassation ne suit pas ce raisonnement puisqu'elle refuse d'applique l'inexistence à ce contrat. L'inexistence est considérée comme imprescriptible alors que la nullité comporte toujours un délais ; antérieurement de trente ans pour la nullité absolue et cinq ans pour la nullité relative, aujourd'hui les deux types de nullités sont limitées au délais de droit commun de 5 ans, c'est une de seuls différence notable entre les deux notions puisqu'elles emportent des effets quasi similaires du fait de l'annulation rétroactive en cas de nullité.

Toutefois, la qualification d'inexistence se limite essentiellement dans les décisions antérieures à justifier le régime de la nullité absolue. L'inexistence est en l'espèce rejetée par les juges qui se bornent à affirmer que

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