L’accession par incorporation

Séance n°4 : Etendue de la propriété

Les faits qui nous sont proposés de commenter sont relatifs à l’accession par incorporation (prévue à l’article 551 du Code civil) et plus précisément à l’accession artificielle à un immeuble. Résultant du travail de l’homme, il peut s’agir d’une construction ou dans une plantation. L’ouvrage exécuté sur un terrain appartient, dans tous les cas, au propriétaire du sol dont la « force d’absorption » est sans limites (selon la maxime superficies solo cedit).

En l’espèce, les époux Arnolfi ont acheté une parcelle de terrain à Mme Van Eyck et à son fils Jan. Quelques années après cette acquisition, ils ont constaté qu’une construction avait été élevée sur ce terrain par les époux Enami qui avaient acheté entretemps ce même fonds de Jan Van Eck et de ses deux enfants, à la suite d’un acte passé devant un notaire. Les époux Arnolfi ont alors fait sommation aux époux Enami de supprimer l’ouvrage édifié. Les époux Arnolfi ont alors agi contre les époux Enami aux fins de suppression de la construction, et contre le notaire rédacteur de l’acte et l’un des vendeurs en paiement des frais de démolition de cet ouvrage.

La cour d’appel a rejeté cette demande, au motif que les propriétaires ne pouvaient exiger l’enlèvement des constructions à l’égard de quiconque se trouvant de bonne foi, et les a condamnés à payer aux époux Enami une indemnité représentant la plus value apportée à leur fonds du fait de la construction.

Les époux Arnolfini se sont alors pourvus en cassation, au moyen notamment que les époux Enami avaient poursuivi la construction malgré la sommation qui leur avait été adressée, et que le propriétaire rédacteur de l’acte et le vendeur savaient que le terrain vendu aux époux Enami n’était pas la propriété de M. Van Eyck.

Une personne peut-elle se voir imposer la construction d’un ouvrage sur son terrain par un tiers, ce dernier ayant été pourtant averti qu’il n’est pas propriétaire ?

Si l’affaire des époux Arnolfi se place en l’hypothèse d’une construction sur le terrain d’autrui (I), nous verrons en quoi la mauvaise foi du constructeur est déterminante dans les rapports juridiques entre propriétaire et constructeur (II).

I) L’hypothèse d’une construction sur le terrain d’autrui

A. Le domaine de l’accession

Par l’accession, le propriétaire acquiert les accessoires que produit sa chose ou qui s’unissent ou s’incorporent à elle. Ce mécanisme est prévu à l’art. 546 du Code civil. Cette acquisition est une conséquence même du droit de propriété, tel qu’il est défini par la loi : les fruits, produits, constructions appartiennent ipso facto au propriétaire sans intervention d’une autre considération, même en l’absence de tout acte de volonté de sa part.

Dans ce domaine, on retrouve l’accession artificielle évoquée en introduction. Lorsque le constructeur est propriétaire et du sol et des matériaux de construction, l’application de la règle superficies solo cedit ne pose pas de difficulté. Il en va toutefois différemment lorsque le sol et les matériaux appartiennent à deux propriétaires différents.

L’hypothèse d’une construction sur le terrain d’autrui est prévue à l’art. 555 du Code civil. Il est important de rappeler que l’article 555 du Code civil ne concerne que les plantations, constructions et ouvrages faits sur le fonds d’autrui, c’est à dire sur un immeuble. Par ailleurs, il résulte de la jurisprudence que si les mots « plantations, constructions et ouvrages » doivent être entendus de manière assez large, il doit en revanche s’agir d’ouvrages nouveaux. Elle écarte donc l’application du texte s’il n’y a eu que de simples travaux de réparation et d’amélioration (3ème Civ, 5 juin 1973), voire de transformation de constructions existantes (Civ, 28 mars 1939), même si cela se fait sous la forme d’une surévaluation (1ère Civ, 18 juin 1970).

En l’espèce, les époux Enami ont élevé une construction sur le terrain des époux Arnolfini. Nous nous trouvons donc bien en présence d’un cas régi par l’accession et plus précisément par l’art. 555 du Code civil. Par ailleurs, il ne fait quasiment aucun doute que le terme de « construction » évoque ici un ouvrage nouveau.

B. La détermination de la mauvaise foi des époux Enami

Avant de voir les rapports juridiques qui vont s’imposer

...