Méthode par capitalisation

La méthode par capitalisation

Principe méthodologique

La méthode consiste à déterminer la valeur d’un immeuble à partir de son revenu réel (loyer annuel brut) ou potentiel (valeur locative annuelle).

Le loyer annuel brut( ) dit “loyer en principal” est retenu hors charges.

La valeur locative annuelle, exprimée également hors charges et hors droit de bail, se définit comme la contrepartie financière acceptable sur le marché pour l’usage annuel d’un bien immobilier dans le cadre d’un bail. La loi du 6 juillet 1989 précise l’obligation faite au bailleur de louer un immeuble à usage d’habitation en bon état( ). La Loi sur la solidarité et le renouvellement urbains du 13 déc 2000 introduit la notion de ‘logement décent”. S’agit-il d’une notion visant une plus grande tolérance quant à la qualité du logement remis au

locataire ou comme nous le pensons une protection renforcée pour la sécurité et la santé des occupants? C’est ainsi que l’état sanitaire (absence d’amiante, de plomb voire de parasites) devra très probablement être vérifié par le bailleur avant toute mise en location. Un décret ultérieur devrait fixer les caractéristiques d’une définition-cadre. Toute approche subjective tendant à penser que le locataire peut se satisfaire d’un logement en état modeste doit être écartée.

Le lien arithmétique entre le revenu et la valeur vénale est le taux de capitalisation. Le taux de capitalisation est souvent analysé comme la mesure du risque pris par le bailleur.

Les risques les plus soulignés sont ceux inhérents

• au défaut de paiement des loyers,

• au défaut d’entretien de l’appartement par les locataires,

• à l’inoccupation des locaux (les investisseurs n’hésitent plus à raisonner sur 11, voire sur 10 mois d’occupation par an),

• au montant des charges ou travaux exorbitants pouvant survenir pendant la durée de détention de l’immeuble.

Ainsi, un immeuble en bon état d’entretien, à faibles charges locatives et loué pour un montant inférieur à la valeur locative, offrira à son propriétaire une relative sécurité. Le taux de capitalisation sera compris dans une fourchette de 4 à 6 %.

Un immeuble mal entretenu ou mal situé présentant des risques quant à la pérennité de son occupation devra offrir à son propriétaire une rentabilité dépassant les 10 %.

Nous rajouterons à cette approche traditionnelle du taux de capitalisation la notion de retour sur investissement

• un taux de capitalisation de 5 % correspond à un retour sur investissement de l’ordre de 15 ans, durée généralement retenue pour (‘achat d’une résidence principale en secteur résidentiel )

• un taux de capitalisation de 15 % signifie un retour sur investissement sur une période d’environ 5 ans, durée retenue pour un investissement très spéculatif.

La notion de retour sur investissement

Prenons une somme de 100 € placée à 5% en rendement annuel , dans combien

...