Les droits réels

Les droits réels

• Régime général des droits réels

Le droit réel est un rapport juridique direct et immédiat entre une personne et une chose et s’impose au respect de tous, autrement dit, il a un effet absolu. Il confère à son titulaire un pouvoir direct et immédiat sur une chose sans passer par l’intermédiaire d’une autre personne, par exemple le droit de propriété, le droit d’usufruit.

On distingue entre les droits réels principaux et les droits réels accessoires.

 Les droits réels principaux sont les droits qui existent indépendamment de tout droit de créance, et donnent à leur titulaire le pouvoir de tirer directement d’une chose tout ou partie de son utilité économique. Le droit de propriété est le droit réel principal auquel s’ajoutent ses démembrements en l’occurrence le droit d’usufruit, le droit d’usage et d’habitation, le droit de superficie qui est un droit sur les plantations et constructions, le droit d’emphytéose qui est un droit de jouissance de longue durée, comme on le verra plus loin et enfin les servitudes qui est une charge d’exploitation d’un fond par un autre.

 Les droits réels accessoires ou les suretés réelles sont les droits réels liés à l’existence d’une créance dont ils garantissent le recouvrement. Les droits accessoires confèrent à leur titulaire un droit de suite et un droit de préférence.

• Le droit de suite permet au titulaire du droit réel d’exercer son droit sur le bien en quelque main qu’il passe.

• Le droit de préférence signifie que le titulaire du droit réel peut faire vendre le bien sur lequel porte son droit et être payé par préférence aux autres créanciers du débiteur qui ne sont pas titulaires d’un droit analogue.

CHAPITRE 1 : LES DROITS REELS PRINCIPAUX

Il s’agit non seulement du droit de propriété (section1), mais également de ses démembrements (section2).

Section 1 / Le droit de propriété

Une étude de la notion de propriété (A) s’impose avant de tenter d’éclairer les modes d’acquisition du droit réel en cour d’étude (B).

A- La notion de droit de propriété

1- Signification de la propriété

La relation de propriété peut être considérée comme l’appropriation de l’utilité des choses. Lorsqu’on présente la propriété sous cet angle, on est nécessairement confronté à l’aspect économique de la propriété. D’une certaine manière, on est face à un aspect très fonctionnel.

S’approprier l’utilité des choses, cela implique d’une part de s’opposer à ce que quelqu’un d’autre utilise la chose, et d’autre part que l’on peut revendiquer l’exercice de toutes les utilités. C’est bien la notion de propriété C’est là qu’on voit aussi la distinction : quand on a une créance, on a un sujet de droit qui a une relation de propriété avec un droit de créance. Si on est propriétaire, ça veut dire qu’on peut s’opposer à ce que quiconque d’autre utilise cette créance, et qu’on peut revendiquer la plénitude des utilités attachées à cette créance (exécution forcée, etc…). Cela ne veut pas dire que le rapport entre sujet de droit créancier et sujet de droit débiteur est une relation de propriété. La relativité et les limites des prérogatives vont dépendre de l’objet du droit dont on est propriétaire.

C’est pour ça qu’on pose le principe que la propriété est une relation de principe, entre une personne et les biens (en retenant que les biens sont des droits).

Cette relation de principe déploie ses effets soit face à une personne, comme la propriété individuelle, soit face à un ensemble de personnes, par la copropriété, comme on le verra plus loin.

La relation de principe de la propriété s’oppose aux droits réels, tels qu’indiqués plus haut, car les droits réels sont un mode exceptionnel d’appréhension des choses déjà appropriées. Dans le cadre d’un droit réel, cela permet au titulaire d’un droit réel de jouir de certaines utilités d’une chose, laquelle est la propriété de quelqu’un d’autre.

La propriété se distingue d’un droit réel, car en réalité, le droit que l’on tire de la reconnaissance d’un droit réel est distinct de la propriété. Si on distingue les deux, on voit qu’on peut être propriétaire d’un droit réel. Un usufruitier peut céder ou nantir son usufruit. Les prérogatives tirées d’un droit réel sont de celles tirées de la propriété .

2- La relation de propriété : un droit absolu sur une chose

La propriété, c’est le pouvoir exclusif d’une personne sur un bien. C’est le sens le plus répandu. Mais si on suit une autre acception du terme de propriété, d’une façon objective, c’est le bien envisagé dans sa situation privative.

Dans un sens objectif, la propriété n’est pas un droit subjectif, puisque c’est la chose elle-même. C’est pour ça qu’il faut considérer la propriété comme un pouvoir. Ce qui est important dans la propriété, ce sont les attributs qu’elle confère.

Si la propriété est un pouvoir, elle devient simplement la technique de base qui permet d’appréhender l’ensemble des utilités des choses qu’il y a autour de nous. Dans ce cas, on peut dire que la jouissance (الاستغلال), l’usage(الاستعمال) ainsi que la disposition (التصرف) de la propriété foncière sont les démembrements principaux de celle-ci.

3- Les types de propriétés

La propriété peut être individuelle comme elle peut être collective

a- La propriété individuelle (privée)

La propriété privée correspond au droit d’user, de jouir et de disposer d’une chose de manière propre, exclusive et absolue sous les restrictions établies par la loi. Il s'agit de la propriété qui appartient en propre à un individu, ou à plusieurs personnes privées, ou encore à une entreprise ou personne morale.

La déclaration universelle des droits de l'homme dispose que « toute personne, aussi bien seule qu'en collectivité, a droit à la propriété. Nul ne peut être arbitrairement privé de sa propriété

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