Le Foncier Au Maroc

Le Foncier au Maroc

Le foncier au Maroc : Outil de développement économique

Première partie

Le foncier joue un rôle prépondérant dans l'activité économique.

Il est modelé en fonction des options idéologiques et politiques du pays, organisé de façon à répondre aux exigences de chaque système économique et aux aspirations de chaque société.

Le droit des biens est dominé par la notion de propriété qui est la prérogative essentielle qu'une personne peut avoir sur une chose.

En effet, la possession immobilière est perçue comme une assurance de premier ordre, un facteur d'estime sociale et un investissement sans risque.

Alors, comment se présente le régime de la propriété foncière au Maroc?

La législation foncière marocaine présente la caractéristique d'être double. Cette dualité est due à la coexistence d'un droit traditionnel régi par les principes du droit musulman et coutumes locales. Le droit traditionnel régi par les principes du droit musulman et coutumes locales. Le droit de propriété est fondé dans ce cas, sur la possession paisible publique (10 ans ou 40 ans) et sur la prescription acquisitive au-delà de la durée précitée. Le second régime est celui du droit d'immatriculation foncière (dit moderne) qui a été introduit au Maroc en 1913.

Il dérive de l'Acte Torrens mis au point en Australie en 1858, ayant pour but de définir et de garantir le droit de propriété, les limites des immeubles ainsi que les servitudes s'y rapportant. L'immatriculation d'un immeuble le soustrait aux règles du droit musulman et le soumet aux dispositions du Dahir de 1915, dit Code foncier. Cette immatriculation présente toutefois, le caractère d'être facultative ce qui entrave sa généralisation.

En effet, ces deux régimes sont parallèles et jouent des rôles complémentaires. Ils seront traités amplement dans le premier chapitre.

Quels sont les statuts fonciers existants au Maroc?

Le foncier se caractérise également par l'existence de nombreux statuts fonciers, notamment:

-Le Melk qui signifie que la propriété est privée et de type individuel à une ou plusieurs personnes;

-Le Guich qui est un phénomène très ancien au Maroc. Pour s'assurer des contingents fidèles, les sultans avaient réparti les plupart des terres entourant les grandes villes du Maroc entre un certain nombre de tribus dites guichs, par altération du terme « djich » (troupe armée) ;

-Le Habous est une institution de droit musulman qui se présente sous la forme d'un bien qu'un donateur peut destiner au service d'une œuvre religieuse charitable, humanitaire, sociale, voire même d'esthétique publique;

-Le domaine privé et public de l'État; le collectif ...

Reproduction partielle de l'article publié par le Cabinet Masnaoui dans le bulletin d'information périodique ( BIP N° 745, Juillet / Août 2005) édité par Editinfo Société d'Édition et d'Ingenierie de la formation.

Les terres collectives et guich sous leurs formes actuelles, sont considérées sur la base d'hypothèses, comme des obstacles majeurs au développement agricole, car elles n'offrent pas les conditions de sécurité et de stabilité nécessaires à l'intensification agricole et à l'investissement privé. Tout ceci fera l'objet d'une étude au deuxième et troisième chapitre.

1. les régimes fonciers et leurs caractéristiques

Le régime foncier au Maroc se caractérise par sa dualité. En fait, les immeubles non immatriculés, constituant une part importante de la réserve foncière, sont régis par des prescriptions et des règles de droit musulman non codifiées et ne pouvant procurer à leurs titulaires qu'une utilité restreinte.

Les immeubles immatriculés sont régis par le régime de l'immatriculation foncière. Ce régime, moderne et plus sécurisé, demeure relativement restreint.

Par ailleurs, les deux régimes peuvent se concilier. Le Dahir organique sur l'immatriculation foncière permet aux dispositions du droit musulman qui ne sont contraires ni aux règles édictées, ni au statut personnel ou successoral des titulaires de droits réels, de s'appliquer aux immeubles immatriculés et aux droits qui s'y rapportent.

A - Le régime traditionnel

Le régime traditionnel régit les pratiques ancestrales foncières qui sont inspirées du droit musulman et les coutumes locales selon lesquelles les droits sont consacrés et authentifiés par des actes adoulaires. Le droit de propriété est fondé en cas d'existence de documents écrits probants sur:

-La possession paisible, à titre de propriété, permanente (d'une durée supérieure à 10 ans quand elle est invoquée à l'encontre de tiers et à 40 ans quand elle est invoquée à l'encontre des parents).

-L'acquisition au profit du possesseur au-delà de la durée précitée.

Par ailleurs, les immeubles soumis au droit traditionnel sont caractérisés par:

-L'absence de publicité des droits prétendus;

-La méconnaissance par les tiers (et parfois par les ayants droits) de l'immeuble concerné, sa situation, sa consistance, ses limites, ainsi que de la nature et de l'étendue de droits qui s'y exercent et de leurs véritables détenteurs;

-L'insécurité des transactions, car le droit prétendu subsiste jusqu'à preuve du contraire;

-La difficulté d'accès aux crédits puisque la garantie réelle est incertaine;

-La multitude des litiges entre les riverains et d'autres prétendants, constituant ainsi plus de 50% des affaires devant les tribunaux.

L'absence totale de publicité concernant les immeubles non immatriculés et leurs détenteurs rend le secteur traditionnel d'une opacité impropre à la circulation des biens, à l'investissement et à la modernisation.

À cet effet, le législateur marocain sur la constitution d'un référentiel des droits réels inspiré des principes et règles du droit musulman et qui devrait régir les propriétés

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