Jurisprudence/ Non-restitution Du dépôt De Garantie

Non-restitution du dépôt de garantie : le locataire peut-il contester le contenu de l’état des lieux établi contradictoirement ?

By Laurent NARJOT (siege\lnarjot) @ 00:00 :: Dépôt de garantie :: vu 935 fois

Le dépôt de garantie a notamment pour fonction de couvrir les dépenses de remise en état du logement que le bailleur pourrait être obligé d’engager après le départ du locataire si celui-ci n’a pas satisfait à ses obligations.

Toutefois, il convient d’apporter la preuve des manquements du locataire. En règle générale, cette preuve résulte de la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie(1). Dans le cas où l’une des parties conteste la teneur d’un état des lieux, il lui appartient de démontrer que ce document ne témoigne pas de l’état réel du logement au jour où il a été établi. En effet, la Cour de cassation a déjà jugé qu’un état des lieux dressé contradictoirement ne constatait une situation de fait que jusqu’à la preuve contraire(2). L’appréciation de cette preuve relève de la compétence souveraine des juges du fond.

Dans le cas d’espèce, un bailleur a retenu le dépôt de garantie de locataires ayant quitté le logement après une année d’occupation. Des traces d’infiltration étaient mentionnées dans l’état des lieux de sortie mais pas dans l’état des lieux d’entrée. Lors de la prise d’effet du bail, des tissus muraux recouvraient certains murs du logement. Le locataire ayant été autorisé à les enlever en cours de bail, les traces d’infiltration ont été révélées.

Saisie de l’affaire, la Cour de cassation(3) a validé la décision du tribunal d’instance qui avait jugé en premier et dernier ressort que le dépôt de garantie devait être restitué aux locataires. La juridiction de premier degré avait constaté que l’état des lieux de sortie établi de manière contradictoire décrivait les conséquences classiques d’infiltrations d’eau et d’humidité dont aucun élément ne rapportait l’origine, la date de survenance et dont la généralisation à l’ensemble du bien immobilier (intérieur et extérieur) soulignait qu’il ne saurait être lié à une occupation par des locataires d’un logement durant une année.

Ainsi, nonobstant ce qui pouvait résulter de la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie, en l’espèce, il a été démontré que la responsabilité des locataires ne pouvait pas être retenue dans la survenance des traces d’humidité. Le dépôt de garantie devait donc leur être restitué.

(1) Cass. 3e civ. 16 juillet 1998, n° 96-22.846.

(2) Cass. 3e civ. 23 mai 2002, n° 00-13.144.

(3) Cass. 3e civ. 13 juillet 2010, n° 09-15.748.

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