Dissertation: les clauses du bail aménageant l'obligation de délivrance du bailleur

Dissertation

les clauses du bail aménageant l'obligation de délivrance du bailleur

Le bail est un contrat synallagmatique à exécution successive, il fait donc naître des obligations (CAD un lien par lequel une personne est astreinte à faire ou ne pas faire quelque chose ) à la charge de chacun des contractants : le bailleur et le preneur.

A l'instar du vendeur, le bailleur est tenu de mettre à disposition du preneur, la chose louée qu'il soit le propriétaire ou un simple usufruitier (Retrouver la JP). Cette obligation principale est également l'essence même du contrat car sans elle la nature du contrat s'en trouverait biaisée. Ainsi, toute clause dispensant le bailleur de cette obligation serait reconnue non-écrite par le juge. Cependant, la décision n'est pas toujours la même en ce qu'elle concerne directement ou non l'obligation essentielle.

C'est l'article 1719 du Code civil qui dispose les obligations du bailleur. Il doit principalement "délivrer au preneur la chose louée" (alinéa 1°), s'il s'agit du logement d'habitation principal de celui-ci, le logement doit être décent (alinéa 2°) et il se doit aussi d'entretenir la chose en état de servir à l'usage pour laquelle elle a été louée (alinéa 3°). ces O ont toutes le même objectif, celui de maintenir la jouissance paisible du preneur.

L'obligation de délivrance consiste en la première obligation du bailleur. C'est le préalable à toutes les autres obligations puisqu'elle consiste dans la mise à disposition du bien, ainsi que la délivrance d'un bien conforme à l'usage convenu. L'article 1719 atteste que cette obligation est essentielle car il précise que le bailleur y est obligé "sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière". Outre cette obligation, l'article suivant dispose que "le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparation de toute espèce. Il doit donc faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives".

On a coutume de dire que sauf exception, les dispositions du Code civil relatives au louage de choses ne sont pas d'ordre public et qu'il peut donc y être dérogé par une clause du contrat. « Le dernier refuge de la liberté contractuelle se trouve désormais dans le Code civil qui ferait presque aujourd'hui figure de sanctuaire » (Philippe Briand).

C'est dire l'attention qu'il y a lieu de prêter à toutes les dispositions du Code qui assignent des limites à cette liberté. Tel est le cas de l'article 1719 qui, en termes singulièrement appuyés, définit le noyau dur des obligations du bailleur. Tout porte à croire que le bailleur est ainsi institué garant, dès l'origine et pendant toute la période d'exécution du contrat, de la conformité de la chose à l'usage pour lequel elle a été louée.

Il s'agit donc de savoir si cette garantie peut-être limité par des clauses contractuelles, qui réduirait ainsi l'obligation principale du bailleur ?

Dans un bail d'habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989,

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