Commentaire d'arrêt Civ 3ème 17 Janvier 2007: la réticence dolosive peut-elle provenir de l'acheteur lorsque celui-ci est un professionnel ?

Cet arrêt rendu par la troisième chambre civile le 17 janvier 2007 vient préciser la jurisprudence « Baldus » en matière de réticence dolosive (Civ.1ère 3 mai 2000, Bull. civ. I, n° 131).

En l’espèce, un professionnel de l’immobilier avait conclu avec un agriculteur devenu manœuvre et marié à une épouse en incapacité totale de travail, une promesse de vente sur la maison de ce dernier. Ayant levé l’option, il exigea donc la réalisation de la vente, cependant, le vendeur s’y opposa, de sorte qu’il se vit assigné en justice pour exécution forcée de la promesse. En défense, le vendeur invoqua la nullité de la promesse sur le fondement de l’article 1116 du Code civil. La Cour d’appel a prononcé la nullité de la promesse pour réticence dolosive, aux motifs que le vendeur n’était pas en mesure de connaître lui-même la valeur du pavillon, information essentielle sur le prix dont disposait l’acheteur, en sa qualité d’agent immobilier et de marchand de biens, mais que celui-ci n’avait pas révélée au vendeur. 

La Cour de Cassation devait donc trancher la question suivante : la réticence dolosive peut-elle provenir de l'acheteur lorsque celui-ci est un professionnel ?

La Cour de Cassation a ici repris la solution adoptée dans l'arrêt Baldus, en rappelant que « l'acquéreur, même professionnel, n'est pas tenu d'une obligation d'information au profit du vendeur sur la valeur du bien acquis » au visa de l'art. 1116 C.Civ. La haute juridiction ne reconnaît donc pas la réticence dolosive lorsqu'elle provient de l'acheteur. L'arrêt est donc cassé.

Le cas de figure était donc proche de celui de l’affaire Baldus. En effet, il s’agissait, a priori, d’une erreur du vendeur ayant uniquement pour objet la valeur du bien vendu et non d’une erreur portant sur l’une des qualités substantielles de ce dernier, ce qui exclut la nullité sur le fondement de l’erreur sur la substance, (article 1110 al.1 du Code civil). Le vendeur ne peut dès lors espérer la nullité qu’en invoquant le dol, ce qui suppose qu’une manœuvre dolosive soit constituée. En l’absence de manœuvres positives ou de mensonge, reste à démontrer la réticence dolosive et donc qu’existait à la charge du cocontractant, une obligation d’information concernant l’objet de l’erreur, autrement dit en l’espèce, la valeur du bien vendu. Or, en 2000, la Cour de cassation avait affirmé qu’il n’existait pas d’obligation d’information à la charge de l’acquéreur quant à la valeur du bien et qu’on ne saurait donc lui reprocher une réticence dolosive. Une telle solution peut être expliquée par le fait que l’information retenue ne concerne que la valeur du bien et non l’une des qualités essentielles de celui-ci.

Cette décision apparaît donc comme une confirmation de la tendance jurisprudence initiée en 2000 par l’arrêt Baldus. Cependant, on pouvait s’interroger et se demander si cette solution serait maintenue dans le cas où l’acheteur du bien litigieux est un professionnel . En effet, dans l’affaire Baldus, l’acheteur était certes un connaisseur, mais il n’était pas un professionnel. Or, en 2007, les parties au contrat n’étaient manifestement pas sur un pied d’égalité, puisque l’une, le vendeur, était un particulier dont le milieu social et professionnel

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