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Commentaire D'arrêt : Civ.3e, 3 Novembre 2011 :le bénéficiaire d’un pacte de préférence est-il en droit d’exiger l’annulation du contrat passé avec un tiers ?

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Par   •  27 Janvier 2013  •  476 Mots (2 Pages)  •  9 132 Vues

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Commentaire d’arrêt : Civ.3e, 3 novembre 2011 :

L’arrêt rendu par la troisième chambre civile de la cour de cassation du 3 novembre 2011, applique le revirement opéré par l’arrêt de la chambre mixte du 26 mai 2006, selon lequel le bénéficiaire d’un pacte de préférence est en droit d’exiger l’annulation du contrat passé avec un tiers en méconnaissance de ses droits et d’obtenir sa substitution à l’acquéreur, à la double condition d’établir que ce dernier et le promettant avaient connaissance non seulement de l’existence du pacte de préférence mais aussi de l’intention du bénéficiaire de s’en prévaloir.

En l’espèce, une promesse synallagmatique de vente avait été consentie le 8 janvier 2002 sur un immeuble à usage commercial avant qu’un bail commercial, portant sur le même bien, soit conclus le 11 mars 2002, au sein duquel était intégrée une clause de préférence au profit d’une société tierce. Par ailleurs, cette clause faisait produire au droit de préférence un effet rétroactif au 1er janvier 2002, soit antérieurement à la conclusion de la promesse synallagmatique de vente. De plus, la société auteur du pacte et la société bénéficiaire de la promesse synallagmatique étaient gérées par la même personne physique. Par la suite la vente a été finalisée par la réitération des consentements devant notaire le 7 novembre 2002. Informé de cet acte, la société bénéficiaire du pacte de préférence a demandé l’annulation de la vente ce même jour, alors que la société bénéficiaire de la promesse unilatérale a assigné le promettant en résolution de la même vente.

Les juges du fond ayant prononcé la nullité de la vente et la substitution au profit du bénéficiaire du pacte de préférence dans les droits du tiers acquéreur, le promettant a alors formé pourvoi contre cette décision.

Ainsi, la question posée à la cours de cassation fut de savoir si a partir du moment où la promesse synallagmatique de vente vaut vente, la conclusion d’un pacte de préférence antérieurement à celle-ci mais dont l’effet est rétroactif est opposable à l’acquéreur.

En conséquence, la Cour de cassation après avoir rappeler que les conditions d’annulation substitution du contrat passé avec un tiers en méconnaissance des droits du bénéficiaire d’un pacte de préférence sont apprécier souverainement par les juges du fonds (I), est venu préciser les modalité d’appréciation de ces dernières (II).

I) L’appréciation souveraine par les juges du fond des conditions d’annulation substitution du contrat passé avec un tiers en méconnaissance des droits du bénéficiaire d’un pacte de préférence :

A) La connaissance du pacte de préférence par le tiers :

B) La connaissance par le tiers de l’intention du bénéficiaire de se prévaloir du pacte de préférence :

II) Les modalités d’appréciation des conditions d’annulation substitution du contrat passé avec un tiers en méconnaissance des droits du bénéficiaire d’un pacte de préférence :

A) La date d’appréciation de la fraude au droit du bénéficiaire :

B) Une solution critiquable vis-à-vis de la

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