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Cessions parts sociales SCI et comptes courants

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Par   •  14 Novembre 2013  •  1 517 Mots (7 Pages)  •  2 211 Vues

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Cessions parts sociales SCI et comptes courants

La prise en compte des comptes courants dans le calcul des droits d’enregistrements dus par l’acquéreur de parts sociales de SCI a été réformée par la loi de finances 2012. Désormais, les comptes courants ne permettent plus de réduire le montant de ces droits d’enregistrement.

Dans un premier temps, nous indiquons quelles étaient les règles antérieurement à cette réforme. Ensuite, nous indiquons les nouvelles règles applicables depuis le 1er janvier 2012. Enfin, par des exemples, nous précisons le mode de calcul de l’imposition de la plus-value réalisée éventuellement par le vendeur de parts sociales de SCI et des droits d’enregistrement à la charge de l’acquéreur de ces parts.

Comptes courants et cession de parts sociales

Rappelons tout d’abord que lorsqu’un associé de SCI qui a effectué des avances en compte courant cède ses parts sociales, il cède simultanément son compte courant, ce qui réduit d’autant la valeur des parts. L’acquéreur des parts devient donc également créancier de la SCI pour le montant du compte courant racheté.

Fiscalement, il faut distinguer la situation de l’associé vendeur de parts sociales et d’un compte courant de celle du nouvel associé :

• Pour le vendeur, la plus-value réalisée est imposée à l’impôt sur les plus-values immobilières sur la base de la différence entre le prix de vente et la valeur nominale ou valeur d’acquisition des parts cédées.

Dans le calcul de cette plus-value, les comptes courants cédés en même temps que les parts sociales ne sont donc pas pris en compte. Autrement dit, le vendeur des parts sociales vend sa créance sur la SCI sans payer d’impôts ou de taxes sur cette transaction.

• Pour l’acquéreur, un droit d’enregistrement est acquitté et c’est la base du calcul de ces droits qui a fait l’objet d’une réforme en 2012.

Calcul des droits d’enregistrement avant 2012

Les droits d’enregistrement au taux de 5% étaient calculés avant 2012 sur la base de la valeur de cession des parts sociales. Ainsi, si des parts évaluées 110.000 euros étaient cédées en même temps qu’un compte courant d’un montant de 100.000 euros, les droits d’enregistrement étaient calculés sur un montant de 10.000 euros.

Autrement dit, les comptes courants d’associés ayant permis de compléter le capital social de la SCI pour l’acquisition de biens immobiliers permettaient de limiter le montant des droits d’enregistrement. En conséquence, il n’était pas rare que des associés de SCI conservent un compte courant important au bilan de la société dans le but notamment de réduire ces droits dus en cas de cession de leurs parts (cession de parts entre parents et enfants par exemple dans une SCI familiale).

Calcul des droits d’enregistrement après 2012

Depuis le 1er janvier 2012, ce n’est plus la valeur de cession qui est retenue pour le calcul des droits d’enregistrement à 5%.

Ces droits sont calculés sur la valeur réelle (et non pas comptable) de la totalité des actifs diminuée uniquement des dettes qui auront permis d’acquérir ces actifs.

Autrement dit, toutes les autres dettes ne sont pas prises en compte pour le calcul de ces droits d’enregistrement :

dettes liées à des travaux effectués après l’acquisition de l’immeuble,

emprunts renégociés après l’acquisition de l’immeuble (si l’emprunt initial a été remplacé par un emprunt plus avantageux dont la date de signature est postérieure à celle de l’acquisition de l’immeuble),

apports en comptes courants effectués pour assurer le fonctionnement de la SCI,

dettes fiscales et sociales, fournisseurs,

Il existe donc une différence entre :

le prix de cession, qui tient compte de l’ensemble des dettes et donc des comptes courants d’associés, prix qui est indiqué dans l’acte de cession et sert au calcul de l’imposition de la plus-value éventuelle,

la base de calcul des droits d’enregistrement.

En réalité, la loi de finances 2012 indique que seul le "passif afférent à l’acquisition" des biens immobiliers inscrits à l’actif de la SCI est déductible du calcul des droits d’enregistrement, mais la nature de ce passif n’a pas été clairement identifié. En particulier, ne pourrait-on pas considérer que les apports en comptes courants réalisés lors de la constitution de la société ont permis l’acquisition des biens immobiliers ? Et pourtant, à cette dernière question, la réponse est non : cette limitation exclue bien tous les comptes courants d’associés, indépendamment de leur date de création et de l’objet de ces apports.

Exemple de calcul de droits d’enregistrement

Considérons l’exemple d’une SCI :

constituée avec un capital de 1.000,00€,

...

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