Cassation civile 3, 3 novembre 2011

COMMENTAIRE D’ARRET : CASSATION CIVILE 3, 3 NOVEMBRE 2011.

Le pacte de préférence est un avant-contrat par lequel une personne, appelée le promettant, s’engage vis à vis d’un bénéficiaire à lui céder prioritairement un bien, dans le cas où elle déciderait de le vendre.

Le pacte de préférence ne porte pas nécessairement sur une vente mais peut également porter sur un contrat de bail ou une cession de fonds de commerce.

Dans le pacte de préférence le bénéficiaire n'est titulaire que d'un simple droit de priorité par rapport à une personne ne faisant pas partie du pacte, mais il ne saurait en aucun cas s'agir d'un droit d'option comme dans la promesse de vente.

Cependant le pacte de préférence permet certain droit et notamment aujourd’hui celui de se substituer au tiers acquéreur qui avait connaissance de l’existence du pacte et de la volonté du bénéficiaire de s’en prévaloir.

En l’espèce, le 8 janvier 2002 une promesse synallagmatique de vente est signée entre la société Le Belier et la SCI BB2. Le 11 mars la société Le Bélier consent sur ce même bien un bail commercial stipulant un droit de préférence avec un effet rétroactif du bail au 1er janvier 2002 à la société Spriet.

Le 7 novembre 2002 le bien est cédé à la société BB2 et le titulaire du bail demande l’annulation de la vente et sa substitution à la société BB2.

Les juges du fond retiennent la date de la réitération authentique de la vente au profite de la société BB2 sans même préciser que les parties avaient voulu en faire un élément constitutif de leur engagement.

La violation d’un pacte de préférence, pourtant conclu, avant la promesse unilatérale de vente, justifie t elle l’annulation du contrat de vente issu de cette promesse ainsi que le substitution du cocontractant ?

La Cour Cassation va s’arrêter derrière le pouvoir souverain des juge du fond affirmant que le bénéficiaire d’un pacte de préférence peut obtenir l’annulation de la vente intervenue en violation du pacte et sa substitution dans les droits de l’acquéreur s’il prouve que ce dernier avait au moment de la vente, connaissance du pacte et de l’intention du bénéficiaire de s’en prévaloir (I). En statuant ainsi, la Cour de Cassation échafaude une hiérarchie entre les contrats préparatoires et s’arroge de nouveaux pouvoirs (II).

I. L’APPLICATION RESPECTEE DU REVIREMENT DE JURISPRUDENCE SUR LE PACTE DE PREFERENCE

⇒ Après une évolution jurisprudentielle fournie, la Cours de Cassation autorise enfin la substitution de l’acquéreur par le bénéficiaire du pacte (A). Cette solution reste aujourd’hui maintenue (B).

A. l’amorce du revirement de la chambre mixte.

• Tant que celui qui a consenti le pacte ne se décide pas à vendre il ne se passe rien. Tout au plus il est interdit à ce dernier de conférer des droits qui viendrait faire obstacle à un droit de préférence. Au départ on exclue toute réparation en nature (Civ 1, 4 mai 1957)

Puis les bénéficières du pacte peuvent obtenir des dommages et intérêts : Civ 3, 10 mai 1984 : En l’espèce une personne consent un pacte de préférence et octroi un fermage sur le même bien avec un droit légale de présomption. Dans ce cas il est jugé que les bénéficiaires du pacte peuvent obtenir des dommages et intérêts: « Le pacte de préférence n’interdit pas à lui seul un usage normal du bien par son propriétaire ». Cette solution semble juste car elle n’atteint pas le tiers en revenant sur le fermage.

• Pendant longtemps la sanction de la violation du pacte de préférence a été l’allocation de dommages et intérêts cependant dans un du arrêt du 30 avril 1997 (Civile 3) la Cour d’appel prononce l’annulation de la vente mais la Cour de Cassation refuse cette solution et alloue des dommages et intérêts. Cette solution fait évoluer la doctrine qui met en avant le principe « La fraude corrompt tout ». Ecoutée par la doctrine, la jurisprudence va évoluer dans ce sens.

• Dans un arrêt de revirement la chambre mixte le 26 mai 2006 ne se réfère plus à l’art 1142 du Code Civil et juge qu’en cas de fraude le bénéficière du pacte de préférence à droit à l’annulation et à la substitution : « si le bénéficiaire d’un pacte de préférence est en droit d’exiger l’annulation du contrat passé avec un tiers en méconnaissance de ces droit et d’obtenir sa substituions à l’acquéreur c’est à la condition que ce tiers est eu connaissance quand il a contracter de l’existence du pacte de préférence et de l’intention du bénéficiaire de s’en prévaloir »

• Cette solution sera suivie dans de nombreux arrêts notamment le 3 novembre 2011 par la 3ème chambre civile.

B. le respect de la double condition posée par la chambre mixte

• Dans le revirement de la chambre mixte du 26 mai 2006 la Cours de Cassation pose une double exigence pour que le bénéficiaire du pacte soit en droit d’exiger l’annulation et sa substitution à l’acquéreur :

- le tiers doit avoir connaissance, quand il contracte, de l’existence du pacte

- le tiers doit avoir connaissance de la volonté du bénéficiaire de s’en prévaloir.

Dans l’arrêt de 2006 la cours refuse la substitution car il n’était pas démontré

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