Aménagement urbain

Aménagement urbain (ou urbanisme opérationnel) : il s’agit de l’un des 3 volets du droit de l’urbanisme (planification urbaine – aménagement urbain – AOS). L’aménagement constitue une étape intermédiaire entre les deux autres étapes, cad entre :

d’une part ; en amont, la définition des stratégies et des règles d’utilisation des sols qui s’effectue en amont (= planification urbaine, notamment le PLU) – C’est le travail des communes.

et d’autre part, en aval, le contrôle de l’utilisation des sols par les constructeurs qui se situe en aval de l’aménagement (= AOS, notamment le PC).

Le droit de l’urbanisme se situe entre ces deux pôles. Ce droit de l’aménagement se rapporte aux instruments juridiques qui sont soit mis en œuvre directement par les collectivités, soit qui sont contrôlés par les collectivités publiques et par leurs groupements (communautés urbaines).

I. L’objectif de l’amenagement.

L’objectif de l’aménagement est de répondre aux besoins de la population en matière d’équipements, de logements, de déplacement, d’activité éco…

Par exemple, Le PLU définit une politique d’aménagement pour l’ensemble du territoire communal (ex : il définit des zones à protéger ou à développer, mais aussi localiser les principales infrastructures, poser les conditions d’implantation des constructions…échelle de la commune). Ensuite, la mise en œuvre de cette politique passe par l’engagement d’opérations ou d’actions d’aménagement. (La plus connue c’est la ZAC – Zone d’aménagement concerté)

Donc lien important entre le PLU et l’aménagement qui vise à mettre en œuvre cette politique dans certains secteurs.

Les opérations d’aménagement consistent à réaliser, dans un secteur donné, les VRD et les équipements publics nécessaires aux futurs habitants ou usagers ; puis on commercialise les terrains équipés en vue de la réalisation de programmes de construction (qu’elle que soit la destination des constructions). C’est ce que l’on appelle : équiper les secteurs de la zone en vue de la réalisation de programme de construction.

(L’aménagement c’est l’intermédiaire entre la politique générale et les autorisations. C’est cette phase intermédiaire où l’on va équiper le secteur pour permettre son urbanisation.)

L’aménagement urbain concerne également des échelles de territoire intermédiaire entre :

l’échelle intercommunale / communale (couvertes par des documents d’urbanisme comme le SCOT ou le PLU)

et l’échelle de la parcelle qui concerne les propriétaires et les constructeurs. On est propriétaire d’une parcelle on veut construire on va calculer les règles applicables.

L’aménagement couvre un espace qui correspond à un quartier ou à des secteurs plus restreints. Dans ces secteurs, les CT définissent des principes d’aménagement en matière de desserte par des équipements, de production de logement, d’implantation d’activité…

Ces principes d’aménagement sont définis par des aménageurs publics (Société public d’aménagement, SEM, CT) ou des aménageurs privés qui vont être chargés de les mettre en œuvre.

Donc l’urbanisme est définit par des personnes publiques (CT) MAIS les aménageurs peuvent être des personnes privées (SEM…).

Le droit de l’aménagement est rattaché au droit de l’urbanisme, et donc c’est du droit public. Pourquoi ?

L’administration dispose de prérogatives supérieures à celles des particuliers (prérogatives exorbitantes du droit commun). En particulier, le droit de l’urbanisme et de l’aménagement se heurtent inévitablement au droit de propriété et limitent le droit de construire, lequel est rattaché au droit de propriété (jusqu’à interdire de construire dans certains secteurs).

Ex : Le principe de L 160-5 : principe posé pour la 1ère fois en 1935, au moment de l’aménagement de la région parisienne. Pourquoi ? Pour rendre possible l’instauration de règles qui limitent les possibilités de construire ou même qui interdisent toute constructibilité sans indemniser en contrepartie les propriétaires des terrains. Ce principe a été généralisé à toutes les CT à partir de 1943. Si l’on veut aménager un secteur et que la CT doit s’approprier les terrains soit par expropriation et il y a indemnisation, soit elle délimite des règles qui limitent la propriété et il n’y a pas d’indemnisation. (Mais cela doit toujours répondre évidemment à un intérêt général).

Ex : Droit d’expropriation.

Ex : Droit de préemption

Ce sont des prérogatives de puissance publique, qui en général sont préalables aux opérations d’aménagement. Cela permet des acquisitions foncières, mais cela permet aussi des effets anti-spéculatifs. Ces instruments de l’aménagement urbain constituent des atteintes légales au droit de propriété, puisqu’ils répondent à un but d’utilité public ou d’intérêt général. Ces prérogatives sont bien supérieures à celles des particuliers, donc inégalité entre acteur privé et acteur public.

MAIS à nuancer car :

Cette opposition droit privé / droit public ne correspond pas à la logique de l’aménagement. Cette logique s’appuie depuis longtemps sur des partenariats publics / privés. C’est

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