Revenu du sol

FISCALITE

Les revenus fonciers

1ere partie = MODULE 6…

Les revenus fonciers constituent l’une des catégories passible de l’IRPP.

A) Champ d’application

Sont imposables au titre des revenus fonciers non seulement les revenus des locations d’immeubles proprement dit mais également les revenus accessoires.

1) Les locations d’immeubles

Les revenus fonciers sont pour l’essentiel ceux provenant de la location d’immeubles :

- De propriétés bâties (maison, appartement, usine, magasin, bureau…)

- De propriétés non bâties de toute nature (carrière, mine, étang, saline…)

Les revenus imposables dans la catégorie RF peuvent être réalisés directement par le contribuable (personne physique) ou par l’intermédiaire d’une société (SCI) ou par le biais de fonds de placement immobiliers (FPI). Ainsi sont imposés les associés de SCI non passibles de l’IS et les associés de sociétés immobilières de copropriété dotées de la transparence fiscale quelle que soit la forme de ces sociétés. De même les particuliers détenteurs de parts de FPI à raison des produits encaissés par le fond en provenance des actifs immobiliers. Par contre les revenus des propriétés bâties ou non ne sont pas taxés dans la catégorie des RF lorsqu’ils sont compris dans le bénéfice d’une activité industrielle, commerciale ou artisanale. Il est a remarqué que le revenu de la location à un fermier d’une exploitation agricole sont considérés comme des revenus fonciers mais que la location en meublée ou la location d’un établissement industriel ou commercial muni du mobilier et du matériel nécessaire à son exploitation relève des BIC et non par des RF.

La location de garages pour voitures relève des RF sauf si elle s’accompagne de certaines prestations (lavage, entretien…) relève alors des BIC.

2) Revenus accessoires

Ils s’entendent des revenus de la location du droit d’affichage ou du droit de chasse, pêche, ou de la concession du droit d’exploitation d’une carrière.

3) Exonération des logements dont le propriétaire se réserve la jouissance

Les contribuables qui se réservent la jouissance de logements dont ils sont propriétaires ne sont pas imposables à raison du revenu en nature correspondant à la disposition gratuite de ces logements (on ne paie pas de RF sur ce qui ne nous rapporte pas !!). Corrélativement, les intéressés ne peuvent pas déduire de leur revenu imposable les charges afférentes à ces logements (sauf certaines charges spécifiquement prévues par la loi comme par exemple les travaux d’isolation…).

4) Territorialité

Les personnes domiciliées en France sont imposables sur l’ensemble de leurs revenus locatifs provenant d’immeubles situés en France ou à l’étranger sauf dispositions contraires prévues par des conventions internationales. Les contribuables habitants hors de France ne sont redevables que pour les produits de la location d’immeubles situés en France.

B) Détermination du revenu imposable

Le RF imposable a l’IRPP peut être déterminé selon 2 régimes : le réel d’imposition ou le régime simplifié d’imposition (micro foncier).

1) Le régime réel d’imposition :

Pour les contribuables qui n’entrent pas dans le champ d’application du régime micro foncier ou qui décident d’opter pour l’application du régime réel d’imposition le revenu foncier imposable à l’IRPP est égal, chaque année, à la différence entre le montant des recettes encaissées et le total des frais et des charges acquittées et décaissées.

a- Recettes à prendre en compte

Ce sont les recettes de toutes natures perçues par le propriétaire :

- Loyers et fermage en principal

- Revenus accessoires

- Les dépenses incombant au bailleur mises à la charge du locataire

- Certaines recettes exceptionnelles

- La valeur des avantages en nature stipulée au bail

b- Date de prise en compte

Les recettes à retenir sont celles encaissées au cours de l’année d’imposition quelle que soit la période auquel elle se rapporte. Ainsi, en plus des loyers perçus à leur échéance normale, les encaissements se rapportant à des loyers arriérés ou perçus d’avance sont également à prendre en compte. Pour autant les loyers impayés n’ont pas à être déclarés.

1- Dépenses et travaux à la charge des locataires :

Au montant des recettes proprement dit, il convient d’ajouter les dépenses incombant normalement au propriétaire (réparation autre que locative, taxe foncière…) mais dont le paiement est, par l’effet des conventions mis à la charge des locataires. Par mesure de simplification, le contribuable peut faire abstraction desdites sommes tant en recettes qu’en dépenses.

2- Recettes exceptionnelles

Elles sont exceptionnelles si elles ne sont pas récurrentes (perçues chaque année), il en est ainsi des ‘’pas de porte’’ ou autre droit d’entrée.

3- Loyers assujettis à la TVA

Lorsqu’un propriétaire donne en location des locaux nus dont les loyers sont soumis à la TVA à titre obligatoire ou sur option, cette taxation ne modifie pas en principe sa situation au regard des impôts directs.

4- Frais et charges

1- Frais et charges à prendre en compte

Les frais et charges à déduire des recettes comprennent :

- Les dépenses de réparation ou d’entretien

- les dépenses d’amélioration,

- Les dépenses acquittées pour le compte du locataire et restant définitivement à la charge des propriétaires

- Les provisions pour charges de copropriété

- Les indemnités d’éviction et frais

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