Négociations avec l'immobilier

Négociation Immobilière

Section 1 : La profession d’agent immobilier

A : Organisation de la profession

B : Obligations Professionnelles

C : Conditions d’exercice de la profession

D : Responsabilité de l’agent immobilier

Section 2 : Le Contrat de Vente

A : Négociation contractuelle

B : Les avant-Contrats

C : Conditions de l’acquisition

D : Les Effets de la Vente

E : Fiscalité et Plus-values Immobilières

INTRODUCTION :

La loi Hoguet (2 Janvier 1970) réglemente la profession d’agent immobilier.

Achat, vente, échange, location, sous-location, gérance de fonds de commerce, cession d’un cheptel mort ou vif, souscription de parts immobilières, Gestion immobilière, vente de listes et conclusion de contrat de jouissance partagée (time-share)

S’applique à toute personne physique ou morale.

(2 opérations dans l’année suffisent à définir une habitude)

ATTENTION : La loi hoguet ne concerne que les activités liées aux biens d’autrui. Donc marchand de biens ne sont pas concernés.

Ex : Agent Immobilier, syndic, gestionnaire de patrimoine, etc…

Loi Hoguet : Loi d’ordre public

L’agent immobilier : L110-1 doit être enregistré au RCS

L’article 2 de la loi Hoguet : Prévoit les personnes qui pourraient être touchées par cette loi, mais qui ne le sont pas : Notaires, organismes HLM, géomètre, huissiers, avocats, vente de parts indivises, personnes agissant à leur compte…

Le notaire est la seule personne pouvant authentifier des ventes.

Le géomètre s’occupera de la création de règlement de copropriété lors d’une division d’un immeuble, mais également pour des bornages ou des diagnostics particuliers…

Décret d’application 20 Juillet 1972

Art. 1 : La carte Professionnelle délivrée aux personnes établies sur le territoire national, qui exerce des activités définies à l’article premier de la loi Hoguet.

Il existe 3 types de cartes professionnelles :

Transaction sur Immeubles et fonds de commerce (achat, vente, échange, souscription parts de société…)

Gestion Immobilière

Marchands de listes

Section 1 : La profession d’agent Immobilier

A/ L’organisation de la profession

L’article 1 du décret de 1972 dit que l’agent immobilier doit être titulaire d’une carte professionnelle. Cette carte va porter une mention « transaction sur Immeubles et fonds de commerce ». Cette carte est délivrée par le Préfet du département où il exerce (lieu du siège social).

L’art. 3 de la loi Hoguet prévoit les critères obligatoires à respecter pour obtenir la carte T.

D’abord, ils doivent justifier de leur aptitude professionnelle. Il doit ensuite justifier une garantie financière garantissant le remboursement des fonds, effets ou valeurs déposés et spécialement affectés à ce dernier, à l’exception toutefois des personnes déclarant leurs intentions de ne détenir aucun fonds, effets ou valeur. Contracter une assurance contre les assurances pécuniaires de leur RCP. Enfin, ne pas être frappé d’une des incapacités ou interdiction d’exercer définies au titre de ci-après…

Pour les personnes morales, la carte n’est délivrée que si ces personnes satisfont aux conditions des points 2 et 3 (garanties et RCP) et si leur représentant respecte les points 1 et 4.

Lorsque la demande est effectuée par une personne physique, la demande mentionne l’Etat civil, la profession, le domicile et le lieu d’activité professionnel.

Lorsque c’est une personne morale, il faut sa dénomination, sa forme juridique (SA, SARL, etc…), siège, objet de la société ainsi que Etat civil, domicile, profession et la qualité des représentants de la dite société.

Depuis le 1er janvier 2006, la carte professionnelle a une durée de validité de 10 ans. Pendant ces 10 ans, la préfecture peut tout à fait et à tout moment demander des justificatifs des 4 points vu précédemment.

Lorsqu’une condition nécessaire disparait, le titulaire de la carte Pro doit immédiatement la restituer.

Avant de commencer toute activité, après avoir obtenu la carte professionnelle, une déclaration préalable de lancement d’activités est demandée ( Etat civil, qualité, etc… vérifié à nouveau). TOUT changement doit amener à en informer la Préfecture.

1/ L’aptitude professionnelle :

Le demandeur de la carte professionnelle doit justifier de ses compétences professionnelles. Lorsque que l’agent immobilier exerce à titre individuelle, c’est lui qui doit justifier de ses aptitudes. Lorsque ces activités sont exercées par une personne morale, c’est le représentant légal ou le statutaire qui doit en justifier.

Les diplômes nécessaires :

Ce sont les articles 11 et 12 du décret qui les définissent. Sont regardés comme justifiant de l’aptitude professionnelle requise pour obtenir la carte professionnelle : soit un diplôme délivré par l’Etat ou au nom de l’Etat, d’un niveau égal ou supérieur à 3 années d’études supérieures après le baccalauréat et sanctionnant des études juridiques, économiques ou commerciales. Soit un diplôme ou un titre inscrit au répertoire national des certifications professionnelles d’un niveau équivalent mais qui sanctionnent des études de même nature (droit, éco, com). Soit le Brevet de Technicien Supérieur : Professions Immobilières. Soit un diplôme de l’institut d’étude économique et juridique appliqué à la construction

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