Commentaire d'arrêt Civ. 3ème, 23 juin 2021, n°20-17.554

Droit civil – TD n°3

« La loi ne dispose que pour l'avenir ; elle n'a point d'effet rétroactif » dispose l’Art. 2 du Code civil, cependant, il arrive dans certaines situations que la jurispreudence opère un revirement dit par anticipation de la loi nouvelle. Alors, en ce sens, une décision de la juridiction suprême pourra abandonner une ancienne soution pour en adopter une nouvelle qui s’aligne sur la loi nouvelle opérant ainsi, grâce à sa jurisprudence, une sorte de rétroactivité de la loi nouvelle. Ainsi, dans un arrêt du 23 juin 2021, la 3ème chambre civile de la Cour de cassation a opéré un revirement de jurisprudence par anticipation à propos de la sanction de la rétractation d’un promettant.

En l’espèce, le 1er avril 1999, un couple de propriétaires avait consenti une promesse unilatérale de vente d’un appartement et de la moitié d’une cour avec un couple de bénéficiaires interéssé par les deux biens. Cette promesse unilatérale de vente avait était conclu avec la caractéristique selon laquelle l’option ne pouvait etre levée par le couple bénéficiaires qu’une fois que l’ancienne propriétaire était décédée, laquelle s’était reservé un droit d’usage et d’habitation. Par la suite, le couple propriétaire divorça rendant l’ex-épouse attributaire du bien, ainsi, n’ayant plus l’envie de vendre ce dernier, le 17 fevrier 2010, l’ex-épouse se retracta de la promesse de vente. Cependant, après le décès de l’ancienne propriétaire, le couple bénéficiaires décidèrent de lever l’option le 8 janvier 2011. Ainsi, dans leur démarche de pouvoir concrétiser la vente comme en stipulait la promesse unliatérale de vente, le couple a assigné la propriétaire en réalisation  de la vente, en retour de quoi, celle-ci a sollicité le rejet de la demande et la rescision de la vente pour lésion.  

Dès lors, une procédure judiciaire s’était ouverte à l’issue de laquelle, en deuxième instance, le couple bénéficiaires s’était vu satisfait de sa demande, cependant, la propriétaire s’était pourvu en cassation et dans un arrêt du 6 décembre 2018, la Cour de cassation avait rendu un arrêt de cassation avec renvoi pour que l’affaire soit une nouvelle fois jugée. Néanmoins, les juges de renvoi de la Cour d’appel de Lyon, dans un arrêt du 19 mai 2020, déboutèrent la propriétaire de sa demande au motif que bien que l’option fût levée postérieurement à la rétractation de la propriétaire, elle avait bien eu pour effet de rendre la vente parfaite. Alors, la propriétaire s’est pourvu une nouvelle fois en cassation en faisant grief à la décision rendue par la Cour d’appel de Lyon le 19 mai 2020. Elle fit savoir ainsi que dans le cadre d’une promesse unilatérale de vente, la levée de l’option par le bénéficiaire de la promesse postérieurement à la rétractation du promettant excluait toute rencontre des volontés réciproques de vendre et d’acquérir, de sorte que la réalisation forcée de la vente ne pouvait être ordonnée. Ainsi, elle déclara qu’en statuant à l’opposé, les juges de renvoi de la Cour d’appel de Lyon avait violé les Art. 1101 et 1134 du Code civil dans leur rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016.

Dans le cadre d’une promesse unilatérale de vente conclue antérieurement à l’entrée en vigueur de l’ordonnance du 10 février 2016, la rétractation d’un promettant antérieure à la levée de l’option par les bénéficiaires respectant les délais fixés peut-elle être sanctionnée par l’exécution forcée de la vente promise ?

Dans un arrêt rendu le 23 juin 2021 par la 3ème chambre civile, la Cour de cassation a répondu par l’affirmative, rejeta alors le pourvoi formé par la propriétaire, revenant ainsi sur son arrêt du 6 décembre 2018 en opérant un revirement de jurisprudence.

En effet, elle justifie sa décision en rappelant d’abord la manière selon laquelle elle jugeait jusqu’à présent en application des anciens Art. 1101 et 1134 du Code civil antérieurs à l’ordonnance du 10 février 2016, et de l’Art. 1583 du même code. Manière résultant de laquelle, l’arrêt Consorts-Cruz du 15 décembre 1993 avait déclaré que, la levée de l’option, postérieure à la rétractation du promettant, excluait toute rencontre des volontés réciproques de vendre et d’acquérir, de sorte que la réalisation forcée de la vente ne pouvait être ordonnée. La Cour considérait alors, que la violation par le promettant de son obligation de faire ne pouvait ouvrir droit qu’à des dommages-intérêts.

Dans un autre temps, la Cour de cassation justifie sa décision en apportant une analyse nouvelle en vertu de laquelle elle met l’accent sur la différence entre une simple offre de vente et une promesse unilatérale de vente en car cette dernière contient les éléments essentiels du contrat définitif qui serviront à l’exercice de la faculté d’option du bénéficiaire et à la date duquel s’apprécient les conditions de validité de la vente, notamment s’agissant de la capacité du promettant à contracter et du pouvoir de disposer de son bien.

Ensuite, la Cour ajouta qu’en application de l’ancien Art. 1142 du Code civil qui disposait qu’en cas de méconnaissance d’une obligation de faire ou de ne pas faire, cette méconnaissance se résolvait en dommages et intérêts, la jurisprudence retient la faculté pour toute partie contractante que cette méconnaissance peut se résoudre par une exécution forcée de l’obligation lorsque celle-ci est possible. Enfin, la Cour déduit de ce qui précède « qu’il convient dès lors d’apprécier différemment la portée juridique de l’engagement du promettant signataire d’une promesse unilatérale de vente et de retenir qu’il s’oblige définitivement à vendre dès la conclusion de l’avant-contrat, sans possibilité de rétractation, sauf stipulation contraire ».

C’est donc ainsi que la Cour revenue sur sa jurisprudence en approuvant l’arrêt de la Cour d’appel de Lyon qui avait relevé que les consentements des parties s’étaient rencontrés lors de la levée de l’option par les bénéficiaires et que la vente était ainsi parfaite.

Dès lors, il conviendra d’aborder l’évolution de la sanction de la rétractation d’un promettant dans le cadre d’une promesse unilatérale de vente ( I ), pour ensuite analyser le revirement de jurisprudence opéré par la 3ème chambre civile de la Cour de cassation ( II ).

I – L’évolution de la sanction de la rétractation du promettant d’une promesse unilatérale de vente

Souvent, lorsqu’il s’agit d’un contrat important, le contrat final est précédé d’autres contrats ayant pour but de préparer le contrat final, c’est ce qu’on appelle les avant-contrats. La promesse unilatérale de vente en est un, et en raison de son caractère contractuel, il est nécessaire que la loi prévoie des sanctions en cas de violation de cette promesse unilatérale de vente. Ainsi, il conviendra d’aborder les sanctions qu’appliquaient les juges telles qu’elles étaient prévues avant la réforme des contrats de 2016 ( A ), afin d’aborder dans un second temps les sanctions applicables désormais ( B ).

...