Commentaire D'arrêt Du 6 Octobre 2004: La garantie de l’acquéreur envers le vendeur défaillant ou de mauvaise foi

La garantie de l’acquéreur envers le vendeur défaillant ou de mauvaise foi n’est pas récente. La méfiance envers la personne du vendeur dure depuis des siècles. Déjà en droit romain classique, le vendeur était perçu comme une personne ayant toujours la connaissance des vices cachés de la chose qu’il vendait et devait ainsi se soumettre à réparer le dommage causé. Avec le temps, cette vision du vendeur n’a pas beaucoup évoluée et le droit a donc modifié ses règles en fonction de cette méfiance. Il a donc créé des actions afin de permettre à l’acquéreur de se défendre en cas de défaillance du vendeur principalement sous forme de garantie.

Parmi les actions créées, la garantie des vices cachés a connu une grande évolution depuis 1804 et est devenue une des principales dans notre droit actuel. Cette garantie est aujourd’hui un instrument majeur de la protection des intérêts de l’acquéreur. Enoncée à l’article 1641 du Code Civil, elle est la « garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait pas donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus ». Cette définition de la cour de cassation s’est construite avec le temps et aujourd’hui encore la cour de cassation doit intervenir en matière d’interprétation qu’il faut donner à cette action ainsi qu’à son champ d’application. C’est ce pourquoi elle a eu à se prononcer dans un arrêt du 06 octobre 2004.

En l’espèce, un couple avait signé une promesse synallagmatique de vente portant sur un appartement, propriété de Madame Y. Une clause de non garantie des vices cachés avait été insérée dans l’acte. Mme Y avait avant même la signature de l’acte authentique autorisé les époux à s’installer dans l’appartement mais malheureusement, ils se sont rendu compte de l’existence de bruits assourdissants provenant de la chaudière à usage collectif de la copropriété. Ils décidèrent alors de ne pas réitérer l’acte authentique et ont demandé la résolution de la vente.

Une juridiction de première instance a été saisi et un jugement a été rendu suite à quoi un appel a été interjeté. Les demandeurs se basèrent sur l’article 1603 du Code Civil fondant l’action pour défaut de conformité et subsidiairement sur les articles 1641 et suivants du Code Civil fondant l’action en garantie des vices cachés. La cour d’appel pour rejeter les demandes du couple avait retenu que la garantie des vices cachés ne pouvait être utilisée en l’espèce du fait que le « vice caché ne saurait résulter d’un trouble ayant son origine dans un élément d’équipement de l’immeuble, extérieur à l’appartement ».

La question qui se posait alors à la cour de cassation était de savoir si le trouble extérieur à la chose pouvait constituer un vice caché au vue de la définition actuelle du vice caché?

La cour de cassation a donc répondu à cette question par l’affirmative et a considéré que le trouble qui résulte d’un élément même s’il est extérieur à la chose peut constituer un vice caché mais encore faut il que cet élément extérieur soit inhérent à la chose sans pour autant y être nécessairement interne.

Il sera donc intéressant d’étudier dans un premier temps les conditions nécessaires à l’utilisation du vice caché puis l’extension faite de cette garantie par la cour de cassation à l’élément extérieur mais inhérent à la chose ayant pour effet de causer un vice caché pour voir dans un second temps la volonté qu’a la cour de cassation de protéger l’acquéreur par le biais de la garantie des vices cachés qu’elle fait prévaloir sur le défaut de conformité.

I) La vision traditionnelle du vice caché défendue et précisée

La cour de cassation au travers de cet arrêt nous rappelle les conditions nécessaires du vice caché et en précise les contours en admettant que le vice caché pourrait résulter d’un élément extérieur à la chose tout en imposant que cet élément extérieur doive être attaché à la chose. On ne doit pouvoir dissocier l’un de l’autre.

A) Les conditions ouvrant droit au recours de la théorie des vices cachés

L’article 1641 du code civil énonce que « Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus. » Cet article pose donc les conditions d’existence de la notion de vices cachés. Cette définition est unanime et ne pose pas problème. La cour de cassation aime cependant à la rappeler dès qu’elle en a l’occasion.

Pour que le vice caché puisse être établit, il faut donc que les trois conditions énoncées par l’article 1641 du Code civil soient réunies. Il faut tout d’abord que l’on puisse dire que le trouble existe réellement, la chose doit alors être atteinte d’une défectuosité interne qui va rendre la chose impropre à l’usage auquel on la destine. Il faut donc pour ce vice envisager l’usage normal de la chose. C’est ce caractère qui dans le cas d’espèce posait un problème.

De plus, le vice doit être caché, cela signifiant que les acquéreurs ne devaient pas avoir la possibilité de se rendre compte de l’existence du vice au moment de l’achat. De ce fait, dans notre cas d’espèce, il semble que les bruits ne soient pas continus donc la vendeuse a très bien pu faire visiter la propriété aux époux lorsque les bruits de la chaudière à usage collectif de la copropriété ne faisaient aucun bruit. Ainsi, le vice était caché et les époux ne pouvaient donc aucunement se rendre compte de la gêne occasionnée par ces bruit.

Enfin, le vice doit être antérieur à la vente. En effet, si le vice est postérieur à la vente, alors il n’y avait aucune chance que le vendeur ait été au courant du défaut de la chose et ne pouvait donc pas pouvoir être tenu pour responsable. En l’espèce, le vice semble être antérieur à la vente puisque le bruit provient de la chaudière à usage collectif qui est installée depuis la construction de l’immeuble. Les bruits devaient donc être existants depuis la construction de l’immeuble. Il semble très difficilement envisageable que le vice ait été postérieur.

Voici les trois conditions posées par l’article 1641 du Code civil, conditions qui sont cumulatives et que la cour de cassation vérifie avec minutie. Cette

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