Négociation ANTTON

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Objectifs :

Obtenir 2 bons

Créer une relation clients

Avoir une grosse commande

Commercialiser leur chocolats avec plusieurs entreprises/ vendre la galle « cadeaux Le marché de l’immobilier

Mme BEAUZIERE

Cours 1

1. La définition d’un marché

C’est le lieu de rencontre entre l’offre et la demande qui permet la fixation du prix d’échange.

Cette rencontre se passe généralement de matière immatérielle. Elle nécessite souvent des intermédiaires. Elle est encadrée par une législation spécifique.

En cas de déséquilibre sur le marché c’est le prix qui régule le marché

Efficacité du marché : équilibre de l’offre et de la demande.

2. Les principaux marchés immobiliers

• Résidentiel : logement (location et accession)

• Non résidentiel : immobilier d’entreprise (bureaux,entrepôts,commerces)

Ces 2 marchés sont liés (grand Paris relier les villes entre elles déconcentré Paris construire logements développer les moyens de transports) car l’habitat n’est pas seulement du logement mais logement + activités. Il faut un équilibre des 2 marchés.

3. Les intervenants sur les marchés immobiliers

• Ménages : consommation de sévices de logement = location et investissements immobiliers

• Entreprises : promoteurs, constructeurs, bailleurs sociaux, administrateurs de biens, négociateur immobiliers, diagnostiqueurs..

• Institutions financières : établissements de crédit et société d’assurance. Pour l’emprunt, la location -> assurance obligatoire.

• L’etat : politiques publiques, politique du logement et politique économique pour favoriser l’accès au logement : location et propriété (APL,PTZ,défiscalisation ...) et la construction de logements. L'état stimule (pour insister les pers à acheter pour louer) et régule le marché.

I. Le marché immobilier résidentiel ancien

Un logement (maison/appartement) est considère comme ancien s’il a déjà été habité avant la vente.

Les ventes de logement ancien sous l’effet de la croissance démographique et des variations du taux d’interet ont augmenté sur la période de manière considérable.

Il y a 4 périodes(guerre du golf , nouvelle technologie (bulles internet), crise des suprêmes crise financiere,instabilité depuis 2008, reprise durable depuis2015, 850000 milles ventes prévu pour 2016)

Le marché de l’ancien est dopé par les taux d’intérêts très bas, donc le marché est fragile.

Y-a t-il une corrélation entre la vente de logement et taux d’intérêt ?

À chaque fois que le taux baisse l’achat augmente. Globalement les taux d’intérêt on chuter (1991 :9,2% ; 2016 :1,33%). Relle corrélation entre le taux intérêt et la vente mais avec un léger décalage dans le temps.

Le marché immobilier connaît des variation cyclique sous l’influence de la conjoncture économique et du taux d’intérêt.

Hausse quasi régulière et croissante des prix entre 1997 et 2007

Hausse des prix autour de 7% entre 1999 et 2002, puis 10% 15 et16 entre 2002 et 2006. Entre 2006 et 2008 : la hausse des prix ralentit mais reste : supérieure à 5 %.

Apres 2008 , chute, reprise et repli.

Chute des prix jusqua -8% en 2009 ( plus marquée pour les maisons que les appartements) impact crise des subprime et récession

Mais la reprise est rapide et des 2010 les prix repartent à la hausse mai la hausse est plus facile : oscille autour de 7% en 2011 globalement les prix faiblissent depuis 2011.

Si les taux remontent fortement, ils devraient favoriser la baisse des prix. À voir . Mais situation peu envisageable à court terme.

Cycles immobilier

Un cycle Immo : succession de phases de hausse et de baisse des prix immobiliers.

Un cycle haussier a une période de 6 ans marquée par une hausse de prix de 30% énviron. Exemple : enre 97 et 2005 +74% et entre 98 et 2008 +141%

Un cycle baissier a une période de 6ans marquée par une baisse des prix de 26% énviron.

Exemple : entre 91 et 97 -18%

Prix actuels des logements anciens sur le marché

Maison : 2759e prix m2 /appart : 3583e prix m2

Province : en nov 2016 – prix médians. Maison de 73000 à 439100 (Nièvre 58- alpes maritimes) / appartement : 780e/m2 -3630e/m2

IDF : appart et maison au T2 2016 –prix médians

5310e /m2 (+1.5% sur 1 an et -2% sur 5 ans)

PARIS : appart seulement au T2 2016 – médians

8100e/m2 entre 11910e ds les 4 ieme S et 6ieme à 6560 dans le 19ieme)

Les marges de négociation sur le marché actuel

Les marges de négocier des prix de l’immo ancien ont baissé plus que de coutume à cause de la modération dont font preuve les vendeurs dans leurs offres.

La négociation son en net recul : 3.8% de marge à fin septembre 2016.

Quelques exemple de décote : IDF 3.8% pour les maisons, 2.8% pour les appart. Champagne Ardenne 3.9% pour les maison et 3% pour les appartement . Rhône Alpes : 3.6% pour les maisons et 3.8% pour les appart. Midi Pyrénées : 2.6 % pour les maisons et 3.8 pour les appart

Attention les marges sur les prix

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