Civ. 1 20 Décembre 1994

Aux termes de l’article 1589 alinéa 1er du Code civil, « la promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix ». A priori, cette règle légale, au vu de la lettre du texte, a vocation à s’appliquer pour toutes les promesses de vente. Cependant, il y a des cas dans lesquels les parties prévoient qu’ils réitèreront leurs consentements devant le notaire par un acte authentique, souvent car la vente est soumise à des formalités de publicité. Il est alors plus délicat de définir le moment où le contrat est effectivement conclu : est-ce le moment où les parties ont conclu la promesse synallagmatique ? Ou bien faut-il attendre la réitération par l’acte authentique ?

C’est sur cette question que les juges de la troisième chambre civile de la Cour de cassation ont eu à trancher dans un arrêt du 20 décembre 1994.

En l’espèce, le 20 mai 1986, M. X., vendeur, et M. Y., acheteur, concluent un compromis sur la vente d’un immeuble par acte sous seing privé. Cette promesse synallagmatique subordonne le transfert de propriété à une réitération par acte authentique. Par la suite, le vendeur refuse de réitérer le compromis par acte authentique.

L’acheteur, demandeur, assigne alors le vendeur, défendeur, en réalisation forcée du compromis sur le fondement de l’article 1589 du Code civil.

Le 6 novembre 1992, la Cour d’appel de Chambéry, statuant sur renvoi après cassation, déboute la demande, considérant que l’absence de réitération de l’acte entraine le fait que la promesse n’a pu devenir un contrat, et que, dès lors, le vendeur n’était tenu que d’une obligation de faire ne pouvant se résoudre que par des dommages-intérêts. M. Y. forme alors un pourvoi en cassation.

Le 20 décembre 1994, la troisième chambre civile de la Cour de cassation casse et annule l’arrêt de la Cour d’appel de Chambéry, et renvoie les parties devant la cour d’appel de Grenoble.

Les juges ont été amenés à répondre aux questions suivantes : toute promesse de vente vaut-elle vente ? Et plus précisément, la réitération d’un acte devant le notaire est-elle un élément constitutif du consentement des parties pouvant, au cas où l’une des parties s’y refuserait, entrainer une exécution forcée de la vente ?

Les juges de la troisième chambre civile de la Cour de cassation ont ainsi considéré qu’« après avoir constaté, par motifs adoptés, l’accord des parties sur la chose et sur le prix et sans relever d’autres circonstances de nature à démontrer que les parties avaient fait de la réitération par acte notarié un élément constitutif de leur consentement, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision ».

Par cette décision, les juges de la haute cour réaffirment alors le principe légal selon lequel la promesse de vente vaut vente (I), et tranche la question tenant à la qualification de la réitération (II).

I- La reconnaissance explicite du principe de la promesse de vente valant vente

Les juges ont reconnu en l’espèce l’application possible du principe selon lequel la promesse de vente vaut vente (A), et ont ensuite rejeté l’existence d’une quelconque volonté des parties qui ferait échec à l’application du principe (B).

A) Un principe légal sauvegardé

Il convient tout d’abord de présenter le fondement du principe (1), avant d’en définir les conditions d’application (2).

1. Le contenu du principe

Le principe découle de l’article 1589 alinéa 1er du Code civil selon lequel « la promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix ». C’est donc un principe qui a été consacré textuellement.

L’article vise les promesses de vente. On est donc dans une période précontractuelle, dans un avant-contrat. Il s’agit ici des promesses synallagmatiques : le vendeur s’engage à vendre à un acheteur qui s’est lui-même engagé à acheter. Il y a donc un engagement réciproque. Cela s’oppose à la promesse unilatérale, soit d’achat, soit de vente, dans laquelle un seul des consentements a été fixé.

Cependant la promesse synallagmatique peut se faire en deux temps : d’abord une promesse unilatérale d’achat ou de vente, suivie de la levée de l’option par le bénéficiaire de la promesse qui crée alors une promesse synallagmatique puisque les deux consentements ont été donnés : le contrat de vente est considéré comme conclu à partir de la levée de l’option.

L’article nous dit donc que la promesse synallagmatique de vente vaut vente. Cela signifie que cet avant-contrat est en fait confondu avec le contrat lui-même : consentir à la promesse synallagmatique c’est en fait consentir au contrat lui-même.

En l’espèce, cela signifie que dès lors que le vendeur et l’acheteur avaient donné leur consentement à cette vente sous la forme d’un compromis, ce compromis était lui-même un contrat engageant simultanément les deux parties.

Le principe ne vaut pas pour n’importe quelle promesse, il vise une condition nécessaire sans quoi son application sera impossible.

2. Les conditions du principe

L’article précise qu’il faut un « consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix ». Le fait que les deux personnes aient donné leur consentement ne suffit pas. Les deux parties doivent connaitre le contenu de leur engagement. La chose sur laquelle porte le contrat doit être connue.

En l’espèce, le compromis porte sur la vente d’un immeuble, ce n’est pas n’importe quel immeuble, il doit être précisément localisé, il ne doit pas y avoir de doute sur son identification.

De plus, le prix doit d’ores et déjà être fixé dans la promesse. Le vendeur soit savoir à quel prix il vend, et l’acheteur à quel prix il achète.

Si ces conditions sont réunies, la promesse vaut alors contrat. Pourquoi ? Car au final, les parties ont déjà fixé les termes du contrat : les éléments essentiels du contrat de vente ont été définis. En effet, cela répond aux exigences de l’article 1583 du Code civil en vertu duquel la vente « est parfaite entre les parties, la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoi que la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé ».

Cependant,

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