Mode D'acquisition Originaire De La Propriété

Fiche d’arrêt : Cass. Civ. 3è, 12 octobre 2011, n°10-18.175

I. Faits

Le 13 septembre 1984, un acheteur devient propriétaire de parcelles. Une d’elles sur laquelle il avait édifié une construction, est ultérieurement attribuée à de nouveaux propriétaires, qui proposent une indemnisation à l’ancien propriétaire, de la valeur égale à la plus-value qu’a engendré la construction sur le fonds.

II. Procédure

Une action en justice est intentée et fait l’objet d’un appel interjeté par l’ancien propriétaire, débouté de sa demande par la Cour d’appel de Bastia le 11 mars 2009. La Cour condamne l’appelant à verser une somme au propriétaire, en se fondant sur la moins-value du bien immeuble causé par la construction d’un bien meuble par l’ancien propriétaire. Celui-ci forme alors un pourvoi en cassation.

III. Thèses en présence

La Cour d’appel déboute l’appelant de sa demande sur le fondement de l’article 555 du Code civil, au motif que la construction d’un bien meuble sur le bien immeuble a créé un préjudice au propriétaire en diminuant la valeur du bien immeuble.

L’ancien propriétaire fait grief à l’arrêt de l’avoir condamner à verser une somme, correspondant à la moins-value du bien immeuble, motivé par le fait qu’il avait la pleine propriété de ce bien lors des faits.

IV. Problème de droit

L’article 555 du Code civil permet-il la condamnation au remboursement d’une somme à la charge de l’ancien propriétaire d’un fonds ?

V. Solution

La Cour de cassation retient que l’article 555 n’est applicable qu’à la charge du propriétaire du fonds dans le cas où le constructeur est de bonne foi. Le 12 octobre 2011, la 3ème chambre civile casse et annule l’arrêt rendu par la Cour d’appel de Bastia en ce qu’il a condamné l’ancien propriétaire au remboursement de la moins-value apportée au fonds du propriétaire.

Cas pratique n°1

I. Faits

Milan est propriétaire d’un terrain sur lequel il construit un pool house et une cuisine d’été. Son voisin l’informe par la présence d’un titre de propriété, que le pool house est construit pour partie sur son terrain, quant à la cuisine d’été, elle est entièrement érigée sur sa propriété.

II. Problématique n°1

Quels sont les effets de la construction d ‘un bien immeuble sur la propriété du voisin de Milan ?

III. Syllogisme juridique

Majeure : Article 553 le propriétaire du fond est présumé voir réalisé les constructions sur sa propriété et à ses frais. L’article 555 pose le principe d’accession ; le propriétaire du fond devient propriétaire des constructions par accession.

L’article 555 du Code civil envisage cette possibilité en précisant que « lorsque les plantations, constructions et ouvrages ont été faits par un tiers et avec des matériaux appartenant à ce dernier, le propriétaire du fonds a le droit, sous réserve des dispositions de l’alinéa 4, soit d’en conserver la propriété, soit d’obliger le tiers à les enlever ». Dans le cas où le propriétaire du fonds exige la suppression des constructions, « elle est exécutée aux frais du tiers, sans aucune indemnité pour lui ; le tiers peut, en outre, être condamné à des dommages-intérêts pour le préjudice éventuellement subi par le propriétaire du fonds. » Au contraire, s’il choisit de conserver la propriété des constructions, « il doit, à son choix rembourser au tiers, soit une somme égale à celle dont le fonds a augmenté de valeur, soit le coût des matériaux et le prix de la main d’œuvre estimés à la date du remboursement ».

Si le constructeur est de bonne foi, le propriétaire est dans l’obligation de conserver les constructions ; Selon l’article 550, « le possesseur est de bonne foi quand il possède comme propriétaire, en vertu d’un titre translatif de propriété dont il ignore les vices ».

Dans le cas contraire, le propriétaire a le choix entre exiger la démolition ou acquérir la propriété.

- Mineure : En l’espèce, nous pouvons déterminer que Milan était de bonne foi au moment des faits, puisqu’il pensait construire sur sa propriété jusqu’à preuve du contraire. Gérald est bien défini comme étant l’unique propriétaire du fonds litigieux et dispose ainsi

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