Le l’investissement par le VIAGER

L’investissement par le VIAGER

A l’origine, elle était américaine. En 2007, des crédits immobiliers américains à risque noyés au milieu d’autres obligations ont traversés les frontières pour risquer – en quelques mois – d’effondrer un système économique que l’on pensait infaillible. En 2013, alors que l’économie mondiale se relève peu à peu après des années de disettes, de sacrifices et d’inquiétudes, les investisseurs recherchent des placements sûrs et quelque peu efficaces. L’immobilier est cette valeur sûre.

Défini comme le placement par excellence du « bon père de famille », sa robustesse n’est plus à prouver. La pierre est fiable et solide. Tant que l’Homme aura besoin de se loger, l’immobilier sera une part conséquente de l’Economie.

En France, il devient difficile aujourd’hui de trouver des investisseurs capables de financer l’achat d’un bien. L’offre est plus importante que la demande et, les banques de plus en plus prudentes accordent difficilement des prêts pour un achat. Il faut donc trouver un moyen de continuer à faire fonctionner ce pan de l’économie qui est un dès moteur de l’Economie Française. Quelque peu désuet et tombé en disgrâce, le viager devient un moyen idéal d’acquérir un bien immobilier tout étant avantageux pour les différents partis du contrat.

Même s’il constitue encore aujourd’hui une faible part des transactions immobilières en France et tout particulièrement dans la région Languedoc Roussillon, il a su revenir en force pour rapidement s’imposer comme un modèle de transaction qui se veut à la fois « social » pour le bien du vendeur (crédirentier) et qui peut s’avérer avantageux pour l’acheteur (débirentier).

Le viager, par sa spécificité, ne doit pas être abordé comme n’importe quel compromis ou acte authentique. De nombreuses clauses diffèrent et, seul un regard attentif de professionnel expérimenté peut déjouer les nombreux pièges qui peuvent se présenter.

I – LE VIAGER

Le viager est un contrat de vente avec l’aléa de la longévité du vendeur. Acheter en viager est accepté de prendre le risque de payer à la fin du contrat un bien plus cher que ce qu’il vaut réellement car, le versement de la rente aura duré plus longtemps que ce qui a été envisagé lors de la rédaction du contrat de vente en viager.

1) Définition du marché

Le viager est un contrat de vente avec l’aléa de la longévité du vendeur. Acheter en viager est accepté de prendre le risque de payer à la fin du contrat un bien plus cher que ce qu’il vaut réellement car, le versement de la rente aura duré plus longtemps que ce qui a été envisagé lors de la rédaction du contrat de vente en viager.

Passé d’environ 3 000 ventes en viager en 2003 à plus de 10 000 ventes aujourd’hui, le nouvel intérêt porté à ce contrat longtemps décrié est incontestable. Les intérêts des vendeurs à choisir ce type de contrat sont variés même s’il semble que la volonté de gagner en pouvoir d’achats pour des personnes à qui leurs pensions de retraites ne suffisent plus soit la première des motivations.

Notons que la France connaitra une forte croissance du nombre de seniors dans les prochaines années. Il n’est donc pas incroyable de voir ce marché évoluer!

Autant il est inévitable pour vendre d’être une personne âgée, autant l’acquéreur ciblé pour une vente en viager est de tout âge. Par les différents avantages que procure une vente en viager, les hypothétiques acheteurs sont également de tous horizons sociales et n’ont pas forcément les mêmes intérêts dans l’acquisition qu’ils souhaitent réaliser.

Le plus grand conseil que l’on peut donner à une personne souhaitant acheter en viager, c’est d’être plus jeune d’au moins une génération (25 ans) avec le vendeur pour limiter les risques de mourir avant celui-ci.

Dans le marché encore restreint du viager, les biens disponibles sont assez limités. En suivant la logique ou les vendeurs sont majoritairement des personnes âgés souhaitant vendre pour gagner un peu de pouvoir d’achat, les biens sont très souvent des biens anciens. Il sera rare de voir la maison d’architecte disponible à la vente.

Dans les biens anciens, la plupart sont des maisons d’environ 3 chambres ou moins et des appartements de Type 3.

2) L’intérêt d’acheter en viager.

Parce qu’il n’y a pas que des risques à acheter en viager, il est important de voir les avantages que peut procurer ce type de contrat bien spécifique. Après tout, « parier » sur la mort d’autrui doit procurer des intérêts non négligeable pour l’acheteur afin d’accepter de franchir le pas moral de ce type de vente et d’accepter le côté aléatoire de la transaction.

De prime abord, il est important de préciser l’avantage financier à l’acquisition. Acheter en viager permet de devenir propriétaire avec un capital d’apport minimal ! Lors de la transaction, l’acheteur doit s’acquitter des divers frais de transaction ainsi que du bouquet uniquement. Ainsi, il n’est pas indispensable d’avoir recours à un prêt si l’apport est suffisamment conséquent.

Dans le même ordre d’idée, lors de la signature de l’acte authentique chez le notaire, les frais d’acte notarié sont calculés sur la valeur du bien après l’abattement du prix en fonction de l’âge du propriétaire (selon la part de la Nue-Propriété et de l’Usufruit).

Autre intérêt qui n’est pas des moindres réside dans l’acquisition du bien. Le viager permet de par sa nature une garantie de l’augmentation de la valeur vénale du bien au m². Même si l’acquéreur peut acheter un bien en viager au dessus de sa valeur parce que le vendeur aurait vécu plus longtemps que ce que les statistiques l’envisageaient, l’acquéreur peut être assuré que le bien, durant tout le temps de paiement de la rente, a pris de la valeur par l’augmentation des prix au m² dans le marché de l’immobilier.

Remarque : Pour limiter le risque de l’aléa, il existe une méthode qui nécessite cependant d’avoir des revenus conséquents.

L’investisseur multiplie les acquisitions en viagers occupés et donc les rentes à payer. Effectivement, il faut pouvoir assumer financièrement de verser plusieurs rentes pendant une durée indéterminée. Cependant, comme chaque vendeur est

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