Le Partimoine

Le régime des biens corporels. On peut les toucher (droit romain), masse individualisable physiquement. Meubles et immeubles (516 CC + ancien droit français) : critère fixité ou immobilité. Immeuble ne peut être déplacé. Propriété divisée ou simultanée sous l’ancien régime. Droit révolutionnaire et CC maintiennent la distinction meuble/immeuble.

Intérêts de la distinction meubles/immeubles

Compétence de tribunaux

Art 44 CPC : en matière immobilière, le tribunal compétent est celui dans le ressort duquel est situé l’immeuble. Biens immobiliers : compétence territoriale spécifique (lieu de situation de l’immeuble).

Matière mobilière : règle de procédure classique (tribunal compétent = domicile du défendeur).

Règle de compétence matérielle : en matière immobilière (actions réelles immobilières) : compétence exclusive du TGI.

Publicité

Autre intérêt de la distinction : les biens immobiliers et les droits réels qui portent sur les immeubles sont soumis à publicité. En effet, en matière immobilière, le décret du 4 janvier 1955 organise un système de publicité obligatoire (tous les transferts d’immeuble – cession, vente, etc à l’exception des dévolutions successorales) : rend opposable erga omnes le transfert opéré (publié à la conservation des hypothèques).

Matière mobilière : pas de mécanisme de publicité (les biens meubles ayant moins de valeur, sécurité de leurs transactions de moindre importance – cette raison a disparu mais vice propre au meuble : mobilité hors la publicité des immeubles est due à leur immobilité…où se renseigner pour propriété de meubles ?? Dunno dawg !!). Exceptions : quelques meubles font l’objet d’une publicité quant à leur transfert ou à la constitution de droits réels sur ces biens (les aéronefs, les navires, les bateaux de navigation intérieure – soumis à immatriculation : permet aux tiers de savoir où se renseigner pour connaître le propriétaire de ces biens). Matière incorporelle : certains meubles soumis à publicité (marques et brevets enregistrés à l’INPI).

Sûretés

Sûretés qui peuvent affecter immeubles et meubles : la nature (im)mobilière du bien détermine la sûreté qui peut être constituée sur celui-ci. Si le bien est meuble, il fait l’objet d’un gage ou d’un nantissement. S’il est immeuble, il ne peut faire l’objet que d’une hypothèque ou d’une antichrèse.

Ordonnance 23 mars 2006 : nouveau régime du gage. Auparavant, essence du gage = dépossession du débiteur, bien remis au créancier. Avec cette ordonnance, création d’un gage sans dépossession qui résulte d’une publicité (effectuée au greffe du tribunal de commerce ou de grande instance dans le ressort duquel le débiteur a son domicile ou le siège social de son entreprise). Atténuation de la distinction entre hypothèque et gage. Existence de certaines hypothèques mobilières.

Antichrèse ne concerne que les immeubles mais dont le régime se rapproche de celui du gage car ce qui différencie l’hypothèque de l’antichrèse est que la constitution de la sûreté sur l’immeuble s’effectue par une dépossession de l’immeuble au profit du créancier.

Acquisition de la propriété

Acquisition par la possession (prescription acquisitive ou usucapion si possesseur de bonne foi). Régime différent selon biens (im)meubles.

Biens immeubles : possession de 10 (si bonne foi) ou 30 ans (art 2272 CC).

2276 CC : « en faits de meuble, possession vaut titre ».

Voies d’exécution =/ loi du 9 juillet 1991 (saisie des meubles), saisie immobilière dans CC. Saisie mobilière préalable (que dans l’hypothèse où une créance ne peut être payée par la saisie de biens mobiliers que peut être exécutée une saisie immobilière).

Saisie immobilière : procédure plus longue et contrôle judiciaire beaucoup plus important.

Lésion pas cause de nullité en droit des biens. Prix librement déterminé par les parties. Exception en matière de vente immobilière (art 1674 CC : vente d’un immeuble peut être rescindée pour lésion de plus des 7/12èmes).

Biens appartenant à deux époux ou administrés par un tuteur : régime de cession des immeubles est beaucoup plus strict que celui des meubles. Ex si deux époux mariés sous le régime de la communauté légale veulent vendre un immeuble qui les appartient, nécessité des deux consentements (=/ meubles). Vente par tuteur : autorisation du juge.

Critères de distinction

Différents types d’immeubles

Immeuble = bien immobile, fixe, qui ne peut être déplacé. Loi : 3 types d’immeubles.

Immeuble par nature. Celui auquel on applique le critère de fixité. Immeuble type = sol (art 578 : « fond de terre »). Bâtiments de tout type (appart, etc) + accessoires (canalisations, tuyauteries) + plantations (incorporées au sol), arbres, différents types de culture (520 CC : immeuble = récoltes pendantes par les racines).

Immeuble par destination. Art 524-525 CC. Meuble affecté à un immeuble (> immeuble par destination) doit faire l’objet d’un droit de propriété unique. Nécessité de caractériser un lien entre le meuble et l’immeuble (lien fonctionnel : doit être affecté au service ou à l’exploitation de l’immeuble ou matériel : attache à perpétuelle demeure, incorporation importante), s’il est impossible de retirer le meuble de l’immeuble sans détériorer ou fracturer ce meuble ou alors sans détériorer l’immeuble dans lequel il est incorporé. Exception statue fabriquée (525 CC).

Intérêt : hypothèque sur un immeuble s’étend aux immeubles par destination (augmente l’assiette de l’hypothèque, « l’accessoire suit le principal »). Saisie immobilière s’étend de la même manière. En cas de vente de l’immeuble, la vente portera tant sur l’immeuble par nature que sur les immeubles par destination.

La loi détermine quels sont les biens (im)meubles. La volonté des parties est impuissante à qualifier un bien de meuble ou d’immeuble. Mais volonté des parties d’affecter un bien meuble à immeuble : peut influencer la qualification du bien.

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