Vente Sous Condition Suspensive

La vente sous conditions suspensives

Question :

Peut on conclure une vente sous conditions ? Si oui, lesquelles ?

Réponse :

L’article 1584 du CCIV dispose « la vente peut être faite purement et simplement, ou sous une condition soit suspensive, soit résolutoire…Dans tous les cas, son effet est réglé par les principes généraux des conventions »

Ainsi, la stipulation de conditions, c’est à dire d’évènements futurs dont la réalisation est incertaine, est donc parfaitement valable, pourvu qu’elle ne soit ni impossibles, ni illicites.

La signature de compromis de vente est de plus en plus souvent assortie de certaines conditions. Mais, le contenu ou le libellé de ces conditions peut avoir des conséquences opposées selon qu'il s'agit de condition suspensive ou de condition résolutoire:

La condition suspensive:le compromis de vente n'existe pas tant que la condition n'est pas remplie. L'existence même de la vente dépend d'un événement futur et incertain. La condition résolutoire:le compromis de vente existe, mais, si la condition se réalise, la vente peut être résiliée. Dans le premier cas, le vente n'existe pas encore, dans le deuxième cas, la vente est déjà conclue.

- Le contrat de vente sous conditions suspensives : Le contrat est formé dans la mesure ou aucune des parties ne peut s‘y dérober sans le consentement de l’autre. Mais tant que la condition ne s’accomplit pas, la vente ne produit aucun de ses effets, notamment le vendeur reste propriétaire de la chose vendue, qui demeure à ses risques. L’acquéreur ne doit pas le prix mais il et déjà en droit de faire des actes conservatoires. La réalisation de la condition suspensive a, sauf clause contraire, un effet rétroactif : le transfert de propriété est donc censé avoir été opéré dès le jour du contrat. Le prix payé par anticipation est régulièrement et définitivement payé. Les sûretés constituées depuis la vente sont inopérantes. Il faut prévoir dans le contrat le délai dans lequel doit se réaliser la condition :

En effet, à défaut de délai fixe, la vente ne devient pas caduque. La vente subordonnée à l’accomplissement d’une condition dans un délai déterminé devient caduque du seul fait de sa défaillance. C’est différent quand le bénéficiaire y a renoncé de bonne foi.

En cas de non réalisation de la condition, la vente ne peut produire aucun effet. L’acquéreur ne doit pas le prix et le vendeur n’est pas tenu à la délivrance. Il doit restituer les arrhes et acomptes que l’acheteur lui a versés. En cas de réalisation de la condition suspensive : la vente est réalisée.

« Zoom » sur les possibles conditions suspensives dans la vente d’immeuble

- Une condition suspensive fréquemment utilisée : la condition suspensive d’obtention du prêt

Les candidats-acquéreurs d'un immeuble hésitent souvent à signer un compromis de vente parce que, si l'organisme financier de leur choix leur refuse le prêt, ils risquent de perdre leur acompte. La procédure habituelle d'une acquisition immobilière commence par la signature d'un compromis de vente, avec le paiement d'un acompte. A ce moment, la vente est définitive et tant le vendeur que l'acquéreur ne peuvent plus se désister. L'acte notarié, au cours duquel

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