Les limites à l’exercice du droit de propriété

Les limites à l’exercice du droit de propriété

Le droit de propriété est définit à l’article 544 du code civil comme étant «Le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. ». Il fait partis des droits réels principaux qui permettent à leurs titulaires de tirer tout ou partie d’une chose. Il confère en outre, l’usus (le droit d’user de la chose), le fructus (le droit d’en retirer les fruits) et l’abusus (le droit de disposer de la chose). C’est un droit constitutionnel présent à l’article 17 de la Déclaration des Droits de l’Homme et du citoyen du 26 août 1789 qui dispose que : « La propriété étant un droit inviolable et sacré, nul ne peut en être privé, si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment et sous la condition d’une juste et préalable indemnité » ; tandis que l’article 2 de la Déclaration cite la propriété au nombre des droits naturels et imprescriptibles de l’homme.

Ce droit est donc présenté comme un droit absolu, exclusif et ayant une vocation à la perpétuité. Toutefois ce droit connaît certaines limites et restrictions, qui empêchent le propriétaire d’avoir une maîtrise totale de la chose. Son pouvoir n’est donc pas absolu.

On peut donc se demander quelles sont les limites au droit de propriété ?

Pour répondre à cette question nous aborderons tout d’abords les restrictions posées par les lois et les règlements (I). Puis nous étudierons les limitations jurisprudentielles

I. Les limitations d'origines légales et réglementaires

Depuis 1804, l’article 544 le code civil laissait entendre que le droit de propriété pouvait être limité soit par la loi ou soit par les règlements. Ces limitations légales peuvent poursuivre deux buts : soit l’intérêt général, ce sont les limites légales d’utilité publique (A), soit l’intérêt privé (celui des voisins), ce sont les limites légales d’utilité privée (B).

A. Les limitations d'intérêt public.

L’autorité publique peut porter atteinte à la propriété privée au nom de l’intérêt général de deux façons.

Elle peut tout d’abord limiter l’exercice des droits du propriétaire en lui imposant certaines contraintes. Ces limitations visent à prendre en compte divers intérêts (économiques, environnementaux, sociaux ou publics) pour l’intérêt général. Elles ont trois objectifs.

En premier lieu, la protection de l’environnement et la gestion des richesses naturelle (Interdiction de telle ou telle culture au niveau européen pour gérer les stocks et régulariser les marchés). Ensuite la préservation de l’hygiène et de la santé (Des restrictions au droit de construire, d’ouvrir des établissements de santé privés). Pour finir la protection du patrimoine historique et artistique

L’article 545 du code civil indique que « nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité ». La puissance publique a donc la possibilité de s’approprier les biens privés pour cause d’utilité publique et voici les cas possible.

La confiscation permet à l’Etat de confisquer certains biens à la suite de condamnations pénales ou fiscales.

L’expropriation pour cause d’utilité publique : dès lors qu’il existe une cause d’utilité publique et moyennant une juste et préalable indemnité, calculée par le juge de l’expropriation, l’Etat et les collectivités publiques peuvent acquérir des biens privés.

La réquisition, permettant à l’autorité administrative ou militaire d’imposer à des particuliers certaines prestations, ou l’usage de certains biens.

La nationalisation, qui est la possibilité pour l’Etat de s’approprier des biens ou des entreprises privées pour des raisons de politique économique.

Enfin le droit de préemption qui pour une collectivité publique d’acquérir en priorité un bien que le propriétaire souhaite céder.

Néanmoins il doit exister un intérêt général pour que ces mesures puissent être prises. La loi prévoit aussi des limites d’utilité privée

B. Les limitations d'intérêt privé.

Ces limites peuvent être soit des servitudes légales de voisinage, soit des obligations réciproques des voisins concernant le bornage et la clôture.

On peut définir la servitude comme étant une charge imposée à un fonds au bénéfice d’un autre fonds. Les servitudes légales d’utilité privée sont strictement définies et encadrées par le Code civil, aux articles 649 à 685-1.

Un autre type d’obligation est le bornage qui la délimitation territoriale de la propriété, cela permet de matérialiser une séparation entre les deux terrains.

Au sens de l’article 646 du code civil « tout propriétaire peut obliger son voisin au bornage de leurs propriétés contiguës. Le bornage se fait à frais communs ». Cependant cette obligation peut disparaître dès lors qu’il existe une frontière naturelle. Toutefois le bornage n’est de base pas obligatoire mais si le propriétaire du fonds le demande, le propriétaire du fonds voisin doit le faire. Le bornage n’est pas une preuve de la propriété immobilière.

Finalement il peut aussi exister un droit et une obligation de clôture. Elle permet de délimité matériellement la propriété immobilière, elle est par principe facultative mais peut devenir obligatoire dans les

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