Les Atteintes Contractuelles En Matière De Vente

Cas pratique:

Les atteintes à la liberté contractuelle en matière de vente

Jean Peuplus est propriétaire d'un terrain qu'il souhaite soumettre à une vente. Pour se faire il contacte une agence immobilière Beau Soleil. En septembre dernier Madame Monastère et monsieur Jean Peuplus signe un contrat sous seing privé. La commune ou réside Monsieur Jean Peuplus souhaite exercer son droit de préemption.

Jean Revient passe commande par internet d'un produit vue précédemment dans une émission. A la réception du produit, ce dernier n'étant pas satisfait retourne le produit en demandant le remboursement. A la suite de ce retour, il réceptionne une lettre lui indiquant qu'il ne pourra pas être remboursé mais qu'il est possible d'échanger le produit.

Il s'agit donc de s'interroger sur la possibilité pour Jean Peuplus de conclure la vente sans formalités, ainsi que pour la commune d’user de son droit de préemption. Mais aussi de s'interroger sur la possibilité de Monsieur Jean Revient de se faire rembourser les frais de l'appareil électronique ainsi que les frais de retour de celui ci. Il s'agit de s'interroger sur les différentes atteintes à la liberté contractuelle en matière de contrat de vente.

Pour se faire il convient dans un premier d'envisager le cas de Monsieur Jean Peuplus(I), puis de Monsieur Jean Revient (II)

I/ Le cas de Monsieur Jean Peuplus:

Jean Peuplus est propriétaire d'un terrain situé dans la zone à urbaniser de Odysseum. Il décide de vendre en 2008 son terrain, et donne en 2008 mandat à l'agence immobilière de Beau Soleil. La valeur du terrain s'élevant à150 000 euros. En 2010 Madame Monastère est intéressée. En septembre dernier, madame Monastère et Monsieur Jean Peuplus signe un contrat sous seing privé et font dresser un acte authentique par maître Théotentique . Le conseil communal à fait savoir qu'il souhaiter faire prévaloir son droit de préemption.

Il faut donc se demander dans un premier temps si on peut constater la vente sans autre formalités (A), de plus, la commune peut elle se porter acquéreur, et si oui, quelles seront les conséquences sur le prix et la commission (B)?

A: L'exigence de formalité pour former un contrat de vente

Monsieur Peuplus et Madame Stère souhaitent conclure le contrat de vente rapidement, sans effectuer d'autre formalité.

a/ qualification juridique et question de droit

Le vendeur et l'acheteur souhaitent donc conclure sans formalité supplémentaire le contrat de vente du terrain. Ils ont signé un acte de vente et veulent dresser l'acte authentique.

Il faudra donc s'interroger sur les formalités nécessaires à la réalisation d'un contrat de vente concernant un immeuble.

b/ détermination des règles générales applicables

La vente comme elle est définit à l'article 1134 du code civil, est formée sous trois conditions nécessaires: une chose, un prix, un consentement.

Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Article 1582 du code civil: “La vente est une convention par laquelle l'un s'oblige à livrer une chose, et l'autre à la payer. Elle peut être faite par acte authentique ou sous seing privé.”

Article 1583 du code civil: “Elle est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé.”

Article 1593: “Les frais d'actes et autres accessoires à la vente sont à la charge de l'acheteur.”

La jurisprudence c'est interroger dans un arrêt de la Cour de Cassation des requêtes le 25 janvier 1927 : « le dépôt de l'acte sous seing privé avec reconnaissance de signatures aux mains d'un notaire par les parties qui l'ont signé a pour résultat de conférer l'authenticité à l'acte déposé ».

c/ application , aux faits en l'espèce

Ainsi, il est bien question d'un contrat de vente, les conditions étant remplies( une chose en l'espèce le terrain, un prix s'élevant à 150 000 euros et enfin un consentement traduit par la signature sous seing privé inscrit sur le contrat de vente.). Il semblerait que le notaire doive simplement authentifier l'acte sous seing privé pour que l'on soit en présence d'un acte authentique. Une publicité foncière sera ensuite nécessaire pour que l'acte de vente soit opposable aux tiers.

Cependant le droit de préemption de la commune peut tout de même prévaloir.

B: Les conditions et les effets sur le prix et la commission de l'exercice du droit de préemption par la commune

Les parties au contrat de vente souhaitent savoir si un tel droit de préemption peut s'appliquer et quelles en sont les modalités. De plus, si ce droit de préemption est applicable aura t-il un effet sur le prix de la vente et la commission ? Et enfin, l'agent immobilier peut-il percevoir une commission en cas d'exercice du droit de préemption ?

a/ qualification juridique

La commune pourrait vouloir exercer un droit de préemption sur cette vente immobilière. Il s'agit alors de savoir si ce droit de préemption peut réellement s'appliquer, et les conséquences que cela aurait sur le prix de vente et la commission.

b/ détermination des règles générales applicables

- L'application et modalités du droit de préemption:

Le droit de préemption est défini aux articles L 211-1 et suivants, R 211-1 et suivants du code de l'urbanisme.Ce droit permet à la commune d'acquérir prioritairement un bien foncier ou immobilier lorsque celui-ci est sur le point d'être vendu. Lorsqu'un propriétaire vend un terrain ou une maison à un

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