La Transmission Des Contrats Préparatoires à La Vente

Dissertation : la transmission des contrats préparatoires à la vente.

Comme le disait Stofelminque : « le contrat est un véhicule juridique de tous les échanges commerciaux » ainsi comme le précise l’article 1101 du code civil, le contrat est « une convention qui crée des obligations, ce qui suppose un accord de volontés entre au moins deux personnes ». On peut donc déduire dans cette mesure que le contrat est une forme de convention, mais cette notion de convention est plus large que celle de contrat et ne se contente pas de créer des obligations réciproques mais peut aussi avoir pour effet d’éteindre un droit (exemple de la remise de dette) ou encore de transmettre un droit (comme la cession de créance).

Le contrat de vente repose fondamentalement sur un accord de volonté entre au moins deux personnes lui conférant donc une nature de droit de créance puisque le contrat est conclu selon « l’intuitu personae » c’est-à-dire en raison de la personne. Le doyen Carbonnier a d’ailleurs noté à cet égard que « tant que l’obligation resta conçue comme un pur rapport entre deux personnes il y eut une difficulté psychologique à l’imaginer transmissible ». En effet, l’admission de la transmissibilité de l’obligation est difficile à concevoir au regard du droit qu’elle confère qui est attaché à la personnalité, contrairement au droit réel qui lui est transmissible. La transmission d’une obligation personnelle finira par être toléré par la Cour de cassation car elle doit être analysée plus comme une valeur patrimoniale que comme un droit personnel en ce sens où dans la transmission d’un droit ou d’une obligation personnel, la cause réside dans le contrat qui a été conclu entre le cédant et le cédé et ce n’est pas la convention de transmission qui vient changer la cause. Cette transmission a été envisagé car en l’état du droit actuel, de nombreux contrats à longue durée ont vu le jour et il était nécessaire que le contractant puisse, pour des raisons lui étant personnelles (familiales, financières,…), puisse se dégager de toute relation contractuelle au profit d’une tierce personne qui exécutera le contrat et l’amènera à son terme. La cession de contrat se pratique donc, parce qu’elle permet d’attribuer le contrat à celui qui est le plus apte à l’exécuter. C’est un mouvement de dépersonnalisation des rapports obligatoires. Néanmoins, si une certaine patrimonialisation du contrat est admise il ne faut tout de même pas perdre de vue que la clé de voute du contrat repose sur la volonté des parties et donc que l’opération économique envisagée par le contrat ne doit pas effacer la personne des cocontractants. La transmission est donc l'opération juridique par lequel la propriété d'un bien ou d'un ensemble de biens ou d'un droit passe du patrimoine du cédant à celui du cessionnaire (bénéficiaire de la cession). Ainsi, la cession de créance transfère de plein droit au cessionnaire les droits appartenant au cédant et attachés à la créance cédée.

Pour autant, il convient de constater que malgré cette admission de la transmissibilité d’un droit (ou obligation) créance du fait de sa généralisation, que le Code civil de 1804 porte, à l’époque, très peu d’intérêt au problème de cessibilité des contrats et consacre ici ou là quelques articles, se faisant néanmoins, rares sur ce problème. Le Code civil admet par exemple la transmission des obligations pour cause de mort aux héritiers à l’article 1122. Il admet également cette possibilité pour les promesses unilatérales de vente à l’article 1589-2 ou cette fois il pose cette cession sous exigences et requiert un certain formalisme sous peine de nullité absolue, c’est-à-dire la nécessité « d’un acte authentique ou d’un acte sous seing privé enregistré dans les dix jours de sa date » pour que la cession puisse être réalisable. Mais si le Code civil envisage uniquement l’hypothèse de la promesse unilatérale de vente, il reste silencieux sur tous les autres contrats préparatoires à la vente. Nous allons nous intéresser donc au cas particulier des contrats préparatoires à la vente qui se situent dans la période précontractuelle et qui viennent limiter la liberté des parties s’ils sont conclus. Il est d’ailleurs très rare en matière immobilière que des contrats préparatoires ne soient pas conclu, et c’est en raison de cette expansion ainsi que du vide juridique sur la question de la transmission des contrats préparatoires à la vente que nous allons l’étudier plus profondément. Mais qu’est ce qu’un contrat préparatoire à la vente ? Aussi appelé avant-contrat, c’est est une convention conclue provisoirement en vue de la réalisation d'une convention future. Les quatre sortes de contrat préparatoires les plus fréquents sont d’abord, les promesses unilatérales de vente envisagées par les articles 1589 et suivants du Code civil, c’est-à-dire lorsque seule une partie (le promettant) s'oblige à vendre (ou à acheter) pendant que l'autre partie (le bénéficiaire) est libre de conclure la vente ou non. La promesse devient synallagmatique (deuxième forme) lorsque les deux s'engagent mutuellement à conclure le contrat, l'un s'obligeant à vendre et l'autre à acheter ; sans pour autant que la vente soit conclue. Ainsi, tant que la vente n’est pas conclue, les promesses de vente restent bien des conventions conclues provisoirement en vue de la réalisation d'un futur contrat de vente et sont donc des contrats préparatoires. Mais outre les promesses de vente, il existe d’autres types de contrats préparatoires comme l’accord de principe et les engagements de priorités qui, bien qu’ils soient des contrats préparatoires, restent néanmoins moins fréquents et soumis aux mêmes règles de transmission des promesses unilatérales (à peu de choses près). Ainsi l'accord de principe est l'engagement contractuel de faire une offre ou de poursuivre une négociation en cours afin d'aboutir à la conclusion d'un contrat, dont l'objet n'est encore déterminé que de façon partielle et en tout cas insuffisante pour que le contrat soit formé. Il se différencie donc de la promesse unilatérale puisque celle-ci est toujours déterminée (ou déterminable). Les engagements de priorité, quant à eux, sont notamment le contrat préliminaire dans les ventes d'immeubles à construire et le pacte de préférence. Dans le pacte de préférence, le promettant peut se borner à accorder un droit de préférence à une personne déterminée, pour le cas où elle déciderait de vendre.

Ainsi, bien que de « composition » diversifiée, la catégorie

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