Formation du contrat, offre avec délai, obligation de maintien : effet de l’acceptation d’une offre rétractée prématurément

(Arrêt – Cass. civ. 3ème) Formation du contrat, offre avec délai, obligation de maintien : effet de l’acceptation d’une offre rétractée prématurément

07/05/2008

La Fiche :

Par acte du 24 juin 2000, Mme X... signe, par l'intermédiaire d'un agent immobilier, une proposition d'achat d'un immeuble appartenant aux consorts Y..., avec remise d'un dépôt de garantie.

Il est stipulé que les consorts Y... disposent d'un délai jusqu'au 27 juin 2000 pour donner leur accord.

Mme X… retire son offre d'achat, par lettre recommandée, expédiée le 26 juin 2000.

Pourtant, dès le lendemain, également par lettre recommandée, l'agent immobilier lui adresse un courrier l'informant de l'acceptation de son offre par les consorts Y....

Mme X... assigne alors ces derniers en restitution de la somme versée et en paiement de dommages et intérêts.

La Cour d’appel de Pau, le 17 octobre 2005, accueille cette demande.

L'arrêt retient la validité de la rétractation de son offre d'achat par Mme X..., celle-ci étant intervenue antérieurement à l'émission, par les consorts Y..., de leur acceptation du 27 juin 2000.

Un pourvoi est formé.

Une offre (d'achat ou de vente) peut-elle être librement rétractée tant qu'elle n'a pas été acceptée, y compris lorsque celui de qui elle émane s'est engagé à ne pas la retirer avant un certain délai ?

La Cour de cassation casse au visa de l’article 1134 du Code civil.

La troisième chambre civile considère que : « si une offre d'achat ou de vente peut en principe être rétractée tant qu'elle n'a pas été acceptée, il en est autrement au cas où celui de qui elle émane s'est engagé à ne pas la retirer avant une certaine époque ».

Selon la juridiction suprême, en statuant comme elle l’a fait, alors qu'elle avait constaté que les consorts Y... disposaient d'un délai jusqu'au 27 juin 2000 pour donner leur accord, et qu'il en résultait que Mme X... s'était engagée à maintenir son offre jusqu'à cette date, la cour d'appel a violé le texte susvisé.

Nos indications pour le commentaire :

Classiquement, le contrat suppose la rencontre des consentements. Ces consentements, manifestations de volonté, sont, d’une part, l’offre et, d’autre part, l’acceptation. L’offre, en particulier, doit présenter certains caractères. Par contre, principe du consensualisme oblige, sa forme est libre. Ainsi, l'offre peut être expresse ou tacite. Elle peut être faite à personne déterminée ou au public. Surtout, l'offre peut mentionner un délai pour l'acceptation, ou, au contraire, rester silencieuse sur ce point.

La présence d’un tel délai, loin d’être anodine, peut changer totalement la physionomie de l’offre. Car, en effet, avant l’acceptation, qui formera le contrat, l’offrant est dans une situation d’attente. Cette situation d’attente peut accéder au rang d’obligation d’attente. Une jurisprudence, bien établie, considère que certaines circonstances font naître, à la charge de l’offrant, au nom de la sécurité juridique, une obligation de maintenir l'offre. Lorsque l'offre a été faite sans indication de délai, il faut distinguer entre deux situations : l'offre faite au public est en principe librement révocable ; quant à l'offre faite à personne déterminée, il est admis que l'offrant est tenu de la maintenir pendant un délai raisonnable, dont le quantum est déterminé par les tribunaux suivant les usages et les circonstances (V. Cass. civ. 3ème, 20 mai 1992, ou plus récemment Cass. civ. 3ème, 25 mai 2005). Lorsque l'offre est formulée avec un délai, l'offrant doit alors impérativement, dans tous les cas, la maintenir pendant ce délai. Il doit en quelque sorte maintenir parole. A défaut, sa responsabilité pourra être engagée (Cass. civ. 3ème, 10 mai 1968). En l’espèce, la décision des juges du fond est censurée, pour avoir méconnu cet état du droit. La Cour d’appel de Pau, le 17 octobre 2005, avait retenu, à tort, la validité de la rétractation de son offre d'achat par Mme X..., accueillant sa demande en restitution de la somme versée aux vendeurs et en paiement de dommages et intérêts.

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Le présent arrêt confirme donc l’existence de l’obligation de maintien pesant sur l’offrant, dans l’hypothèse d’une offre émise avec délai d’acceptation (V. déjà Cass. civ. 1ère, 17 décembre 1958). Mieux, cette obligation est désormais bilatéralisée (la règle est posée ici à propos d’une offre d’achat et non, comme précédemment, d’une offre de vente), par cette formule de principe, qui marquera les esprits : « si une offre d'achat ou de vente peut en principe être rétractée tant

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