Droit des contrats spéciaux : commentaire d’arrêt du 6 septembre 2011: la promesse unilatérale de vente

Premier réflexe la date : 6 Septembre 2011

1ère étape :

Sans exprimer d’avis, sans critiquer, mais uniquement en plaçant l’arrêt dans le contexte jurisprudentiel c'est-à-dire soit l’arrêt va dans le sens des arrêts vus en amphis soit il ne va pas dans le même sens.

Lors d’une promesse unilatérale de vente concernant une maison, le promettant bloque le bien en ne le vendant pas à un tiers et en n’ayant pas le droit de se rétracter. En échange le bénéficiaire verse une indemnité de 10% de la valeur du bien. Soit le bénéficiaire lève l’option et les 10% versé compteront dans le paiement du bien soit il ne lève pas l’option et perd les 10%.

Nous sommes en présence d’une rétractation fautive de sa promesse avant la date de levée d’option.

Arrêts de 93 et 96 seuls des dommages et intérêts sont possibles qui a rétracté sa promesse avant la levée d’option par le bénéficiaire.

En l’espèce la société avait le choix jusqu’en septembre 2006. Cependant le promettant décide en Janvier 2006 de se rétracter. Entre Janvier 2006 et Septembre 2006 le bénéficiaire a décidé de lever l’option mais la cour de cassation ne précise pas la date.

La date de la levée d’option n’est pas indiquée dans l’arrêt, deux hypothèses sont donc envisageables :

1ère hypothèse : soit la levée d’option a eu lieu avant janvier 2006 donc avant la rétractation. En l’état du droit positif, l’exécution forcée est possible en l’espèce, cet arrêt prolonge la jurisprudence précédente et assure une continuité.

2ème hypothèse : la levée d’option a eu lieu après janvier 2006 donc après la rétractation. Or, en l’état du droit positif la seule sanction possible est l’allocation de dommages et intérêts en vertu des arrêts de 93 et 96. En l’espèce on peut se demander si cet arrêt ne constitue pas un revirement de JP.

En l’espèce l’article 1142 n’est pas invoqué dans l’arrêt, si bien que l’on pourrait se demander si la haute juridiction n’ pas exhaussé les souhaits de la majorité de la doctrine invoquant le manque de pertinence de l’article 1142 du code civil.

En outre la cour de cassation répond à ses vœux en consacrant l’exécution forcée comme sanction de la rétractation fautive du promettant. Il faut cependant être prudent car dans cet arrêt la cour de cassation se dérobe derrière la cour l’appréciation des juges du fond de la cour d’appel. En outre il n’y a aucun attendu de principe ni visa.

Tout porterai à croire qu’il ne s’agit là que d’un arrêt d’espèce.

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