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Droit De Sol: la réforme des autorisations d'urbanisme

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Par   •  1 Mars 2012  •  2 858 Mots (12 Pages)  •  1 412 Vues

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Section préliminaire : la réforme des autorisations d'urbanisme

Le PC est né en 1905: c'était à l'époque une règle de police de la sécurité et de la salubrité. Extension très progressive. La loi de finances du 13 juillet 1911 prévoit la possibilité pour l'administration de préserver les perspectives monumentales et les sites (base de l'arrêt Gomel). La loi Cornudet (1919) étend elle aussi le champ d'application du PC en le liant aux premières tentatives de planification (les « projets d'aménagement, d'embellissement et extension des villes »).

La planification urbaine nécessite une autorisation d'urbanisme, qui est le moment de contrôle de la conformité de cette autorisation aux plans en vigueur.

La grande « loi » qui étend l'urbanisation est la loi d'urbanisme du 15 juin 1943, entérinée par une ordonnance de 1945. Elle étend la procédure de PC à l'ensemble du territoire avec une réserve pour les communes de moins de 2000 habitants. C'est au début des années 60 que le PC est imposé également dans ces communes. Les AOS concernent depuis tout le territoire français dans son ensemble.

La structure du système n'a pas été modifiée depuis (malgré des mutations très importantes → décentralisation, multiplication des législations, droit de l'environnement...).

Le rapport « Pour un droit de l'urbanisme plus efficace » du CE de 1992 amorce les DTA. Le projet parlementaire Pelletier a lui aussi nourri la réflexion sur la réforme du droit de l'urbanisme. Toutes ces réflexions et ces travaux ont conduit aux réformes.

§1 Le cadre de la réforme

Dans la dernière période, le Parlement a été de plus en plus souvent dessaisi de sa compétence, notamment pour les travaux de codification et de transposition au profit du pouvoir réglementaire. La loi de 2004 autorise le gouvernement à prendre ordonnance pour modifier le régime juridique des AOS. Elle l'autorise à « redéfinir le champ d'application de chaque procédure, pour simplifier les règles de délivrance des déclarations et/ou autorisations, pour redéfinir les procédures de contrôle de la conformité des travaux ». C'est sur cette base que l'ordonnance du 8 décembre 2005 a fixé les principes de cette réforme. Elle est complétée par un décret du 5 janvier 2007.

Un décret du 4 octobre 2006 a précisé le régime du PC provisoire, et plusieurs autres petits textes ont été pris (immeubles de grande hauteur...).

Le décret du 5 janvier 2007 devait originellement entrer en vigueur le 1er juillet 2007, mais le délai était trop serré (avec la décentralisation, beaucoup trop d'acteurs et de services à réorganiser). Il est finalement entré en vigueur le 1er octobre 2007.

La loi ENL du 13 juillet 2006 complète la réforme initiale sur des points qui n'avaient pas été couverts par l'habilitation originelle. Cela permet au décret de prendre en compte les apports de l'ordonnance et de la loi.

Le rapport au président de la République accompagnant l'ordonnance précise que la réforme vise à clarifier le droit de l'urbanisme en réduisant le nombre d'autorisations et en précisant les contenus de chaque autorisation. Elle vise aussi à simplifier la procédure et accroître la sécurité juridique, mais également à favoriser la qualité de l'urbanisme et de l'architecture.

§2 Les principes mis en œuvre

➢ Clarifier le droit

La clarté du droit est un principe de base. Plusieurs avancées:

➢ Clarification des conditions d'opposabilité des règles d'urbanisme → L421-8 « les règles d'urbanisme doivent toujours être respectées y compris en l'absence de formalités préalables ». Complété par L421-6 et L421-7 qui précisent que l'administration doit s'opposer à la délivrance d'une autorisation qui ne respecte pas les dispositions urbanistiques ou qui sont incompatibles avec une DUP → compétence liée de l'administration.

➢ Réduction de nombre de procédures et précision de leur champ d'application: sous l'empire du droit antérieur, le Code comportait onze régimes d'autorisations et cinq régimes de déclaration. Désormais, il n'y a plus que quatre procédures: PC / permis d'aménager / déclaration / permis de démolir.

→ Pour les constructions neuves, L421-1 affirme le principe de leur soumission au PC. Exceptions listées dans le Code.

→ Pour les travaux portant sur les constructions existantes, le principe est la déclaration préalable sauf exceptions prévues aux articles R421-14 et suivants.

→ Pour les Travaux, Installations et Aménagements (TIA), dispense de toute autorisation (R421-18), avec pour exception certains travaux soumis au permis d'aménager ou à une déclaration préalable.

→ Pour la démolition, la liste des secteurs et constructions pour lesquels un permis de démolir est exigé est dans le Code. Le CU prévoit aussi que la commune peut instituer l'obligation d'autorisation de démolir sur tout ou partie de son territoire.

→ Le changement de destination pose problème. En principe, seules ces catégories sont reconnues par le CU: artisanat, activité industrielle, bureaux, commerce, exploitation agricole, hébergement hôtelier, entrepôt, habitation, SP.

→ distinction lotissement / et permis de construire valant division parcellaire: le lotissement est une opération d'aménagement qui a pour objectif la protection de terrains à bâtir, alors que le PC a pour fonction d'ériger des constructions. La pratique moderne a développé un certain nombre de techniques: VEFA... La question se posait pour les petites opérations: le code a autorisé plusieurs personnes à déposer un unique permis de construire valant division parcellaire (un même terrain, trois personnes y construisant leur maison). Il faut ensuite déposer un permis modificatif qui permet de diviser le permis de construire en le nombre de constructeurs sans avoir besoin de constituer une personne juridique fictive.

➢ Fixation des règles communes à l'ensemble des procédures

Fixation de règles communes à l'ensemble des procédures: le décret introduit une procédure unique pour l'ensemble des autorisations. Les règles relatives au dépôt

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