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Droit Civil: Le transfert de propriété et des risques

Mémoire : Droit Civil: Le transfert de propriété et des risques. Recherche parmi 297 000+ dissertations

Par   •  15 Avril 2013  •  1 366 Mots (6 Pages)  •  2 677 Vues

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T.D n°4 droit des contrats spéciaux :

Le transfert de propriété et des risques :

Selon l’article 1134 du Code Civil, « l’obligation de livrer la chose est parfaite par le seul consentement des parties contractantes. Elle rend le créancier propriétaire et met la chose à ses risques dès l’instant où elle a dû être livrée encore que la tradition n’en ait point été faite, à moins que le débiteur ne soit en demeure de la livrer, auquel cas, la chose reste aux risques de ce dernier ». La 3ème chambre civile de la Cour de Cassation, dans un arrêt du 13 novembre 1997, s’est questionnée quant au transfert des risques pesant sur le vendeur, sur l’acquéreur, avant qu’il n’y ait eu signature de l’acte notarié, acte entrainant transfert de propriété et transfert des risques du vendeur à l’acquéreur.En l’espèce, le 20 septembre 1989, Mme Sermonne a vendu une maison d’habitation aux époux Sagrafena. La convention de vente stipulait que la signature de l’acte authentique interviendrait le 31 mai 1991, et que les acquéreurs, à savoir les époux Sagrafena, prendraient possession de l’immeuble dans son état au jour de l’entrée en jouissance, sans recours possible contre la venderesse, même pour mauvais état des biens vendus. De plus, ils étaient autorisés à faire des travaux d’amélioration dans les lieux à compter du 1er avril 1990. A la réception des clés (un mois avant la signature de l’acte notarié), les époux Sagrafena se sont aperçus de la présence d’insectes dans la maison d’habitation. Les époux Sagrafena assignent Mme Sermonne en paiement d’une somme au titre des réparations. Dans un arrêt du 9 aout 1995, la C.A de Reims a fait droit à la demande des époux Sagrafena, et condamne Mme Sarmonne aux dépens. Cette dernière doit payer les frais de désinfection. Mme Sermonne forme un pourvoi au motif que certes le litige trouve sa source dans la découverte antérieure au transfert de propriété de la maison litigieuse à ses acquéreurs d’insectes (insectes affectant la charpente : existence d’un vice caché), mais la maison d’habitation n’a subi aucune détérioration ou modification de son état. De plus, Mme Sermonne fait valoir dans ses conclusions qu’en autorisant les acquéreurs à prendre possession de l’immeuble dès la signature du contrat de vente, et avant que le transfert de propriété ne soit réalisé, les acquéreurs, à savoir les époux Sagrafena, se sont donc vus transmettre les risques de la chose. Dans un arrêt du 13 novembre 1997, la 3ème chambre civile de la Cour de Cassation rejette le pourvoi, et précise que Mme Sarmonne est demeurée propriétaire de l’immeuble jusqu’à l’acte notarié du 31 mai 1990. Seul cet acte notarié peut opérer le transfert de propriété de la maison d’habitation. Ainsi, Mme Sermonne se doit d’en supporter les pertes jusqu’à cette date. Ainsi, la Cour de Cassation rappelle que dès lors que l’acte notarié n’a pas encore eu lieu, il n’y a pas transfert de propriété, donc pas transfert anticipé des risques sur les acquéreurs (I). Néanmoins, les acquéreurs avaient jouissance de la chose, et donc il parait injustifié qu’ils ne supportent par les risques de la chose (II).

I. L’utilisation adéquate de la règle « res perit domino » :

A) Les risques de la chose restant à la charge du propriétaire de la chose, objet de la vente :

Le propriétaire de la chose objet de la vente reste tenu des risques que peut engendre la chose et ce jusqu'à la signature de l'acte. Ainsi, tous les risques pèsent sur le propriétaire, selon le postulat de « non perit domino ». Ainsi, les risques de la chose pèsent sur le propriétaire de la chose, non pas sur les possesseurs de la chose. Les acquéreurs de la chose ne deviennent propriétaires de la chose qu’au moment la signature de l’acte notarié. Dès lors que le contrat notarié n’a pas encore été signé, alors la propriétaire qui n’a pas encore transmis la propriété de sa chose doit supporter les risques de la chose. Pour conclure, les risques de la chose sont transférés à l’acquéreur au moment où s’opère

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