Commentare d'arrêt Cour De Cassation, Chambre. Mixte, 26 Mai 2006: le refus traditionnel de la haute juridiction

COMMENTAIRE D’ARRET

Cour de cassation, Chambre. Mixte, 26 Mai 2006

Cet arrêt de la chambre Mixte de la Cour de cassation vient de remettre en cause le refus traditionnel de la haute juridiction de substituer le bénéficiaire d’un pacte de préférence au tiers acquéreur du bien réservé, en cas de violation du pacte en question. C’est la première fois que la Cour de cassation admet qu’au-delà des sanctions déjà reconnues du pacte de préférence, sa violation peut aboutir en vertu des certaines conditions, à la substitution du bénéficiaire.

En l espèce, Monsieur X, propriétaire immobilier tenu par un pacte de préférence a vendu son bien immobilier à la société Y. Madame Z, attributaire du pacte de préférence, considérant que Monsieur X avait violé le pacte de préférence, a demande devant la cour d appel, sa substitution dans les droits de l acquéreur ainsi que des dommages-intérêts.

La cour d appel a rejeté la demande et les consorts de Madame Z ont invoquent les arguments suivants. En premier lieu, les consorts ont soutenu que la Cour d appel a violé et fait une fausse application de l article 1142 du Code Civil au motif que la limitation de la réparation à des dommages-intérêts ne doit avoir lieu que si la réparation en nature ne peut se faire, ce qui ne serait pas le cas ici. Or, le juge avait le pouvoir de prendre une décision valant vente entre les parties. En deuxième lieu, les consorts ont invoqué que la cour d appel a aussi violé les articles 1134,1138 et 1147 du Code Civil. Ils précisent qu’un pacte de préférence s analyse en l octroi d’un droit de préemption et donc en un droit de donner, dont la violation doit entrainer l inefficacité de la vente conclue malgré ces termes avec le tiers (société Y) et en substitution du bénéficiaire du pacte à l acquéreur, dans les termes de la vente; cette substitution constitue la seule exécution entière et adéquate du contrat. En fin ils affirment une violation des articles 28, 30, 37 de décret du 4 Janvier 1955, selon lesquels les droits applicables aux immeubles tiennent les parties autant que les tiers, ce qui ne permettrait pas à l acquéreur du bien immobilier de faire valoir sa bonne foi à partir du moment ou la publication a eu lieu. Par conséquence, dans cette base légale un pourvoi en cassation été fondé.

Dans son jugement de 26 Mai 2002, la Chambre mixte de la Cour de cassation, rejette le pourvoi en affirmant que la nature de la sanction ne dépend pas uniquement du fait que l acte violé est un pacte de préférence. Selon la Cour de cassation, le bénéficiaire du pacte de préférence peut toujours réclamer des dommages-intérêts mais la réalisation d une substitution se dépends de la connaissance ou non de l existence du pacte de préférence par le tiers et de l intention du bénéficiaire de s en prévaloir.

Il convient d’examiner dans le cadre de ce commentaire d’arrêt d’un côté la transition que la Cour de cassation fait en acceptant la substitution comme une sanction potentielle, en vertu de certaines conditions (I) et, de l autre côté les raisons pour lesquelles ce revirement de jurisprudence est mis en question (II).

I. La substitution : une sanction en cas de violation du pacte de préférence

Dans son arrêt de la Chambre mixte le 26 Mai 2006, la Cour de cassation affirme que la substitution du bénéficiaire au tiers peut être considérée comme une sanction possible en cas de violation du pacte de préférence. Durant forte longtemps la jurisprudence a refusé d admettre une telle substitution (A). Cependant la Cour de cassation procède à un revirement de jurisprudence, dans l arrêt en question (B).

A. La jurisprudence refuse la substitution

Dans l’arrêt examiné, la Cour de cassation a décidé que « le bénéficiaire d’un pacte de préférence est en droit d’exiger l’annulation du contrat passé avec un tiers en méconnaissance de ses droits et d’obtenir sa substitution à l’acquéreur».

Pour mieux comprendre, le pacte de préférence est un avant contrat. L'avant-contrat est une notion juridique nouvelle qui n'existait pas au moment de la promulgation du Code civil français. C'est un terme dégagé par la doctrine, désignant des contrats dits préparatoires destinés à réglementer la négociation du futur contrat définitif. Plus précisément le pacte de préférence est la convention par laquelle une personne, le promettant, s’engage à proposer prioritairement à une autre personne, le bénéficiaire, de traiter avec lui au cas où elle déciderait de contracter. Autrement dit, le pacte de préférence ne s’engage pas à conclure le contrat définitif mais il désigne que le bénéficiaire du pacte est simplement bénéficiaire d’un droit de priorité. En l espèce, Madame Z est concernée le bénéficiaire d un pacte de préférence avec Monsieur X. L

La violation du pacte de préférence présuppose l existence d un tiers avec lequel le promettant se contracter. En cas de violation du pacte de préférence, la haute juridiction depuis longtemps refusait toute substitution du bénéficiaire dans les droits du tiers contractant même s il y a une telle prévision à l article 1142 du Code civil. C est ainsi que, dans un arrêt du 4 mai 1957, la Chambre civile a affirmé que les juges « ne sauraient autoriser le bénéficiaire de ce pacte à se substituer purement et simplement au tiers acquéreur dans les droits que celui-ci tient de l’aliénation qui lui a été faite par le promettant » En l espèce, la violation de l article 1142 par la cour d appel était un moyenne utilisé par le bénéficiaire.

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