Commentaire d'arrêt de le cour de cassation, Civil, 3ème 11 mai 2011: la promesse unilatérale

Commentaire Cass. Civ. 3ème du 11 mai 2011

La promesse unilatérale de vente se définit comme « un contrat par lequel une personne (le promettant s' engage à vendre un bien déterminé à des conditions déterminées , notamment le prix, à un autre ( le bénéficiaire) qui dispose d' un droit d' option consistant à acheter (en levant l' option) ou non (en laissant passer le délai convenu) ». Cet avant contrat permet la préparation d' un contrat futur pendant un certain délai, la réflexion du bénéficiaire et l' assurance de la vente pour le promettant. Il est l' objet d' une forte jurisprudence, en tant qu'outil d' échange comme beaucoup de contrat très usité dans la branche économique, pour le commerce.

Ainsi, le 11 mai 2011, la 3ème chambre civile de la Cour de cassation a rendu un arrêt de cassation avec rejet concernant cet avant contrat et plus particulièrement la rétractation du promettant d' une promesse de vente antérieurement à la levée de l' option par le bénéficiaire.

En l'espèce, des individus ont acquis l' usufruit d' un immeuble et leur fils la nue propriété. Ce dernier après le décès de son père a consenti par acte authentique à une promesse unilatérale de vente de cet immeuble, stipulant que la réalisation de cette promesse pourrait être demandé par le bénéficiaire dans un délai de 4 mois après la notification à ce dernier du décès de l' usufruitière. Le promettant a postérieurement, assigné le bénéficiaire en annulation de la promesse unilatérale de vente . Après le décès de l'usufruitière de l'immeuble, notifiée au bénéficiaire de la promesse unilatérale de vente , ce dernier a levé l'option dans le délai contractuellement prévu.

Une des parties a assigné l'autre en justice et un appel a été interjeté. La Cour d' appel a déclaré la vente parfaite au motif que le promettant ne pouvait unilatéralement se désengager et devait donc maintenir l' offre jusqu'à l' expiration du délai de l'option. * Ainsi, il est implicitement possible de déduire des faits de l'arrêt, même si ni la procédure n'est décrite, ni les thèses en présences exprimées, que la veuve a refusé de céder l'immeuble en arguant qu'elle a rétracté la promesse unilatérale de vente. Tandis que le bénéficiaire souhaite quant à lui obtenir la propriété du bien, suite à la levée de l'option par celui-ci.

Problème de droit : En cas de rétractation du promettant de sa promesse de vente avant la levée de l’option du bénéficiaire, celui-ci peut-il demander l’exécution forcée de la vente ?

La Cour de cassation vient de rappeler dans une décision rendue le 11 mai 2011 (Cass. 3e civ. 11 mai 2011 n° 10-12.875 n° 525 FS-PB Millet c/ Macquet) que la levée de l'option par le bénéficiaire d'une promesse unilatérale de vente après la rétractation du promettant exclut toute rencontre des volontés réciproques de vendre et d'acquérir, de sorte que la réalisation forcée de la vente ne peut pas être ordonnée.

Elle a en conséquence cassé un arrêt d'appel qui, pour déclarer la vente parfaite à la suite de la levée de l'option par le bénéficiaire d'une promesse unilatérale, avait retenu que le promettant devait maintenir son offre jusqu'à l'expiration du délai de l'option, sans aucune faculté de rétractation.

Les rédacteurs de tels actes devront ainsi prévoir expressément que le bénéficiaire aura, en cas de rétractation du promettant, la possibilité d'exiger l'exécution forcée de la vente, seule sanction efficace contre des tels agissements.

I) La force obligatoire remise en cause

A. L'obligation du promettant

Il est engagé à (obligation de faire) :

- ne pas vendre à autrui le bien,

- maintenir son offre

La rétractation est la possibilité de revenir sur une décision prise au préalable. En effet, le promettant est assujetti à une promesse de vente dont il doit respecter les obligations engagées. Par conséquent, la rétractation du promettant ne peut être faite sans encadrement légal précis afin de procurer au bénéficiaire, une certaine sécurité juridique.

La promesse est plus qu’une offre, car elle est déjà un contrat en soit ; elle est soumise à des obligations qui sont liées directement à la convention. En outre, le promettant ne peut révoquer sa promesse, à la différence de l’offre qui est rétractable quant à elle.

La promesse unilatérale doit contenir les éléments essentiels du contrat. La promesse unilatérale de vente doit être passée soit par un acte authentique ou par acte sous seing privée faisant l'objet d'un enregistrement dans les dix jours de l'acceptation.

B. L'exclusion de rencontre des volontés

Il y a contrat lorsque se rencontrent plusieurs volontés concordantes : une offre ferme et précise doit faire l’objet d’une acceptation pure et simple. Elle doit être ferme (ne pas comporter de réserves) et précise (tous les éléments nécessaires à la conclusion du contrat doivent y figurer. Par exemple pour la vente, et selon l’article 1583 du C. civ., ces éléments sont la chose et le prix). L’acceptation de l’offre suffit à ce que le contrat soit formé. Selon le principe du consensualisme, aucune forme n’est requise pour la validité d’un contrat : la rencontre des volontés suffit à créer des obligations.

CK, 15 déc 1993 : la rétractation empêche la rencontre des volontés, pas de contrat.

II) L'exécution forcée en nature remise en cause

A.

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