Commentaire d'arrêt Civ. 3ème, 11 Mai 2011: Une promesse unilatérale de vente rétractée par le promettant, avant la levée de l’option par le bénéficiaire empêche-t-elle la formation de la vente promise et son exécution forcée ?

Dans une société où tout est organisé sous forme contractuelle, la mission du droit est de poser des règles qui protègent les parties contre la non-exécution des conventions. Le droit civil propose alors des avant-contrats qui servent à conclure une convention définitive dans un avenir proche.

Après le décès de son père, Paul X a consenti une promesse unilatérale de vente sur un immeuble, à M.Y, qui l’a acceptée. L’immeuble est chargé d’usufruit. Il était stipulé dans l’acte d’acquisition que la réalisation de la promesse pourrait être demandée par le bénéficiaire dans les 4 mois à compter du jour où celui-ci aurait connaissance, par lettre recommandée avec avis de réception, du décès de l’usufruitière. Après, le promettant a assigné le bénéficiaire en annulation de la promesse. Le bénéficiaire prend alors connaissance du décès de l’usufruitière et lève l’option. Il demande la réalisation de la vente promise, le promettant refuse au motif qu’il a rétracté son consentement.

Le bénéficiaire agit pour la promesse unilatérale de vente soit réaliser. La cour d’appel a décidée que la vente était parfaite au motif que le promettant devait maintenir son offre jusqu’à l’expiration du délai d’option de 4 mois et qu’il ne bénéficiait d’aucune faculté de rétractation. Le promettant forme alors un pourvoi au moyen que la formation de la vente promise n’était pas possible puisque sa rétractation empêchait toute rencontre des volontés. La cours de cassation casse l’arrêt de la cour d’appel.

Une promesse unilatérale de vente rétractée par le promettant, avant la levée de l’option par le bénéficiaire empêche-t-elle la formation de la vente promise et son exécution forcée ?

La Cour de cassation, visant les articles 1101 et 1134 du code civil, casse l’arrêt de la cour d’appel au motif que « la levée de l’option par le bénéficiaire de la promesse postérieurement à la rétractation du promettant excluant toute rencontre des volontés réciproques de vendre et d’acquérir, la réalisation forcée de la vente ne peut être ordonnée ».

Il convient de voir d’un part l’évolution de la jurisprudence (I) et d’autre part la promesse unilatérale de vente du promettant (II).

I) l’évolution de la jurisprudence

Avant tout, il faut exposer l’évolution de la jurisprudence. D’une part, le fondement de celle de la 3eme chambre civile de la Cour de cassation rendu le 15 décembre 1993, qui sera délaissé (A). D’autre part, il convient donc de voir la jurisprudence fondée sur le consentement du promettant, qui sera retenue par la Haute Cour (B).

A) la jurisprudence délaissée

D’abord, dans l’arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 15 décembre 1993. A l’époque, madame Godard avait consenti une promesse unilatérale de vente qui était valable jusqu’en septembre 1987, mais elle s’est rétractée avant que les consorts Cruz ne lève l’option. La Cour de cassation avait refusé de prononcer l’exécution forcée en nature de la promesse unilatérale de vente violée par le promettant, qui rétracte son consentement avant la levée d’option par le bénéficiaire, en se fondant sur l’article 1142 du Code civil. Cet article stipule que « Toute obligation de faire ou de ne pas faire se résout en dommages et intérêts, en cas d'inexécution de la part du débiteur. » En effet, dans cet arrêt, elle a donc jugé que le promettant peut rétracter son engagement de vendre tant que l'option n'a pas été levée, le bénéficiaire de la promesse ne pouvant alors plus que prétendre à des dommages et intérêts, sans pouvoir espérer un quelconque transfert de propriété.

Cet arrêt avait fait beaucoup de bruit à l’époque étant donné qu’une promesse de vente impliquait une obligation de donner de la part du promettant et qu’ainsi, le bénéficiaire pouvait contraindre l’offrant à l’exécution forcée de la vente. En effet, Audrey Lebois, dans la revue de droit Henri Capitant fait une interprétation critiquable du champ d’application de l’article 1142. Elle expose qu’il est admis que le créancier peut obtenir l'exécution forcée en nature des obligations contractuelles de faire. Cependant, selon la jurisprudence et la doctrine, ceci échappe au principe des obligations à caractère personnel. Pour ces dernières, toute contrainte, même par le procédé indirect de l'astreinte, serait moralement inadmissible car elle mettrait en péril une liberté essentielle du débiteur. Cette affirmation doit être nuancée. Pour respecter le droit du créancier à l'exécution forcée, il convient d'adopter une conception très restrictive des obligations de faire à caractère personnel et de déterminer, dans chaque cas, si l'exécution en nature est effectivement impossible.

Malgré l’opposition doctrinale, cette jurisprudence a été confirmée avec temps, cependant elle a évoluée, en s’appuyant sur d’autre article que le 1142 pour motiver ses arrêts.

B. la jurisprudence choisie : le consentement du promettant.

L’arrêt du 11 mai 2011, vise l’article 1101 « le contrat est une convention par laquelle une ou plusieurs personnes s'obligent, envers une ou plusieurs autres, à donner, à faire ou à ne pas faire quelque chose » et l’article 1134 « les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi ». L’essentiel de sa motivation réside dans le consentement du promettant. La rétractation du promettant

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