Commentaire De L'arrêt Rendu Par La Chambre Mixte De La Cour De Cassation Le 26 Mai 2006: le pacte de préférence

Commentaire de l’arrêt rendu par la chambre mixte de la Cour de cassation le 26 mai 2006

Dans son ouvrage Droit civil: Les contrats spéciaux civils et commerciaux, Alain Bénabent, Professeur agrégé des Facultés de droit, définit le pacte de préférence comme «l’engagement de réserver la préférence au bénéficiaire si l’on décide de vendre ou d’acheter, et de lui faire donc en priorité une proposition dans ce sens avant de s’adresser ailleurs».

Il peut cependant arriver que le promettant aille ''s’adresser ailleurs'' pour reprendre l’expression de l’avocat aux Conseils.

L’article 1106-1 de l'avant-projet de réforme du droit des obligations ajoute que «le pacte de préférence pour un contrat futur est la convention par laquelle celui qui reste libre de le conclure s’engage, pour le cas où il s’y déciderait, à offrir par priorité au bénéficiaire du pacte de traiter avec lui».

Dans un arrêt rendu le 26 mai 2006, la Cour de cassation a ainsi eu à trancher un litige quant à l’inexécution d’un pacte de préférence et s’est réunie en chambre mixte car l’affaire relevait normalement de l’attribution de plusieurs chambres.

En l'espèce, un acte notarié de donation-partage dressé le 18 décembre 1957, contenant un pacte de préférence à la charge d’un des attributaires, est établi et attribue un ensemble immobilier situé en Polynésie française.

Par acte de donation-partage du 7 août 1985, rappelant ce pacte de préférence, une parcelle dépendant de ce bien a été transmise à un nouvel attributaire qui décide, par acte notarié du 3 décembre 1985, de la vendre à une société civile immobilière, la SCI Emeraude.

La bénéficiaire du pacte de préférence réclame en 1992 sa substitution dans les droits de l’acquéreur et le paiement de dommages-intérêts en invoquant une violation du pacte dont elle tenait ses droits en tant qu’attributaire.

Le 13 février 2003, la cour d’appel de Papeete a rejeté la demande de la bénéficiaire tendant à obtenir une substitution dans les droits de la société Emeraude car il n’était pas démontré que celle-ci connaissait l’intention de la bénéficiaire du pacte de se prévaloir de son droit de préférence. Cette dernière étant décédée en septembre 2003, ses héritiers ont formé un pourvoi en cassation.

Les consorts de la bénéficiaire se pourvoient en cassation afin d'obtenir l’annulation de la vente et leur substitution dans les droits de l’acquéreur en invoquant le fait qu'une réparation en nature du préjudice résultant d'une obligation de faire ne peut être exclue qu'en cas d'impossibilité d'exécution de l'obligation. Si tel n'est pas le cas, la réparation doit s'entendre comme une réparation en nature. De plus, ils relèvent que dès lors que le pacte de préférence crée un droit de préemption engendrant une obligation de donner, la violation de celui-ci entraîne l'inefficacité de la vente conclue. Enfin, ils affirment que l'acte contenant le pacte de préférence avait été régulièrement publié avant la vente contestée de sorte que la subordination du prononcé de la vente à l'existence d'une faute commise par l'acquéreur était une condition inutile.

Quant à la société civile immobilière, elle prétend ne pas avoir eu connaissance de l’intention de la bénéficiaire du pacte de se prévaloir de son droit de préférence.

La violation d’un pacte de préférence peut-elle ainsi entraîner l'annulation de la vente et la substitution du bénéficiaire du pacte dans les droits de l’acquéreur?

Le 26 mai 2006, la chambre mixte de la Cour de cassation rend un arrêt de rejet en affirmant que «si le bénéficiaire d'un pacte de préférence est en droit d'exiger l'annulation du contrat passé avec un tiers en méconnaissance de ses droits et d'obtenir sa substitution à l'acquéreur, c'est à la condition que ce tiers ait eu connaissance, lorsqu'il a contracté, de l'existence du pacte de préférence et de l'intention du bénéficiaire de s'en prévaloir», ce qui n’était pas démontré en l’espèce.

Opérant un revirement jurisprudentiel, les juges sont venus reconnaître à la bénéficiaire la faculté d’exiger l’annulation du contrat passé avec un tiers en méconnaissance de ses droits et d’obtenir sa substitution à l’acquéreur, à la double condition que ce tiers ait eu connaissance, lorsqu’il a contracté, de l’existence du pacte de préférence et de l’intention de la bénéficiaire de s’en prévaloir.

La possibilité de substitution du bénéficiaire d'un pacte de préférence dans les droits de l'acquéreur est en l'espèce consacrée par les juges (I) mais celle-ci n’entraînera cependant pas la réalisation de la vente au profit de la bénéficiaire (II).

I. La possibilité de substitution du bénéficiaire du pacte de préférence à l'acquéreur.

Sur la base de l'article 1142 du code civil, l'étude des droits du bénéficiaire (A) va nous permettre de comprendre que si la substitution est consacrée en l'espèce, ce n'est que par rapport à la mauvaise foi du tiers acquéreur (B).

A. Les droits du bénéficiaire d'un pacte de préférence.

Le pacte de préférence est une convention par laquelle le propriétaire d'un bien, pour le cas où il le vendrait, le réserve au bénéficiaire de la clause, de préférence à toute autre personne, pour un prix déterminé ou déterminable.

En l'espèce, les demandeurs au pourvoi mettent en avant le fait «qu'un pacte de préférence, dont les termes obligent le vendeur d'un immeuble à en proposer d'abord la vente au bénéficiaire du pacte, s'analyse en l'octroi d'un droit de préemption».

Dans ce cas, ne pourrait-on pas considérer que le pacte de préférence ne serait qu'une forme conventionnelle de droit de préemption?

Il existe deux conceptions techniques de la nature de ce droit: dans la première conception, le bénéficiaire du droit peut, préalablement au contrat, disposer d'une faculté de priorité avant que le contrat ne soit conclu alors que dans la seconde, celui-ci dispose, postérieurement au contrat, d'une faculté de se substituer à l'acquéreur. On pourrait donc penser que le pacte de préférence

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