Commentaire De L'arrêt Cass 3e Civ, 19 Mars 2003: problème du bénéfice ou non du statut des baux commerciaux à un exploitant locataire qui exerce son activité dans l'enceinte d'un autre établissement

La troisième chambre civile de la Cour de Cassation, dans un arrêt en date du 19 mars 2003, a été de nouveau confrontée au problème du bénéfice ou non du statut des baux commerciaux à un exploitant locataire qui exerce son activité dans l'enceinte d'un autre établissement.

En l'espèce, la régie des remontées mécaniques de la commune d'Orcières a signé avec des particuliers, à savoir deux femmes enregistrées au Registre du commerce et des sociétés, des contrats de location d'un chalet appartenant à la commune pour la vente de casse-croûte et de boissons. Ainsi ont été signés, entre 1977 et 1984, des contrats successifs intitulés « location saisonnière » ; entre le 1er novembre 1984 et le 1er novembre 1990, un contrat intitulé « gérance libre de fonds de commerce »; entre le 15 décembre 1990 et le 15 avril 1991, un contrat de « bail précaire à caractère saisonnier ». A l'expiration de ce dernier contrat et en réponse à une demande de renouvellement du contrat des particuliers, la régie des remontées mécaniques a fait part, le 7 août 1991, de son refus de renouvellement de contrat et a exigé la remise des clefs du chalet.

Les particuliers ont alors assigné la régie des remontées mécaniques, aujourd'hui représentée par la commune d'Orcières, pour revendiquer les droits attachés au statut des baux commerciaux et pour demander le paiement d'une indemnité d'éviction.

Après un arrêt de la cour d'appel de Chambéry en date du 5 octobre 2001 qui répond logiquement de manière positive, suite au renvoi en juridiction de fond en date du 7 octobre de la troisième chambre civile de la Cour de cassation, à la demande des requérantes, la régie des remontées mécaniques forment un nouveau pourvoi en cassation aux motifs que : l'application de l'article L.145-1 du code de commerce ne peut se faire, de par l'appartenance du local objet du contrat de location au domaine public d'une collectivité locale ; la seule immatriculation au RCS ne saurait faire présumer leur droit à bénéficier du statut des baux commerciaux ; le locataire qui exerce son activité dans l'enceinte d'un autre établissement ne peut prétendre à la propriété commerciale qu'à la condition qu'il dispose d'une clientèle propre et prépondérante par rapport à celle attachée à l'activité de l'établissement dans lequel il est installé ; le dernier contrat signé entre la régie des remontées mécaniques et les exploitantes, intitulé « contrat de bail précaire et à durée limitée », stipulait expressément que cette location fût conclue à titre précaire, à durée limitée et qu'en aucun cas, la société locataire peut prétendre à un droit de propriété commerciale.

Les questions de droit alors posées sont les suivantes : Le locataire qui exerce son activité dans l'enceinte d'un autre établissement peut-il posséder une clientèle propre, prépondérante et indépendante par rapport à l'établissement d'accueil ? Par conséquent, ce même locataire peut-il accéder aux droits attachés au statut des baux commerciaux ?

La troisième chambre civile de la Cour de cassation rejette alors le pourvoi formé aux motifs que le premier moyen du pourvoi, à savoir l'appartenance du local au domaine public, se doit d'être écarté, de par la non-soutenance de ce dernier par la commune d'Orcières devant la juridiction du fond ; que la cour d'appel a exactement déduit, sans inversion de la charge de la preuve, que les exploitantes étaient régulièrement inscrites au RCS , qu'elles exerçaient dans le local loué un commerce de vente de produits de restauration et qu'elles possédaient une clientèle propre, indépendante de celle des remontées mécaniques et que par conséquent elles bénéficiaient du statut des baux commerciaux. La Haute Cour ajoute alors que la cour d'appel, de par ces constations, n'avaient pas à rechercher si la clientèle des exploitantes était prépondérante par rapport à celle de la régie des remontées mécaniques.

Pour l'étude de cette décision, il convient de s'intéresser dans un premier temps à la reconnaissance d'une clientèle propre aux « commerces intégrés » faite par les juges du droit ( I ), puis d'étudier en quoi cette solution apporte une certaine assurance de stabilité pour ces commerces spécifiques ( II ).

I- Une clientèle propre reconnue aux « commerces satellites »

Dans cette partie, il convient d'expliquer en quoi cette reconnaissance se fait par celle d'une autonomie de gestion de l'exploitant ( A ), puis de montrer que cette reconnaissance s'inscrit dans un retour à une stricte application de la loi ( B ).

A) La reconnaissance d'une autonomie de gestion de l'exploitant

En énonçant que « la cour d'appel, qui n'était pas tenue de rechercher si cette clientèle personnelle, dont elle constatait souverainement l'existence, […] », la troisième chambre civile de la Cour de Cassation veut rappeler que l'appréciation des éléments de preuve concernant la clientèle d'un exploitant d'un « commerce satellite » se fait de manière souveraine par les juges du fond. En l'espèce, les juges du fond ont ainsi souverainement retenu qu'« elles [ les exploitantes ] possédaient, en dehors de la clientèle de la régie des remontées mécaniques, une clientèle propre constituée par les amateurs de ski de fond, les randonneurs, les promeneurs en raquette et les amateurs d'équitation ». Cette appréciation est alors, dans le respect des juges de la cour d'appel de Chambéry, logiquement confirmé par la Cour de cassation. A travers cette confirmation, la troisième chambre civile rappelle implicitement sa décision du 5 février 2003, dans laquelle elle grandit l'importance de l'autonomie de gestion par l'exploitant vis-à-vis de la structure dominante ; élément par ailleurs retenu par la cour d'appel qui se voit être déterminant dans la caractérisation d'une clientèle personnelle. En d'autres termes, le critère déterminant, à compter de la décision de la troisième chambre civile de la cour de cassation du 5 février 2003, est de déterminer si l'exploitation est concevable ou non en dehors du fonctionnement de l'entreprise dominante et ce critère a été appliqué par les juges du fond en l'espèce.

De par cet arrêt du 19 mars 2003 et celui du 5 février 2003, on est en mesure de se demander si ce nouveau critère d'autonomie

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