Commentaire D'arrêt Rendu Par La 3ème Chambre Civil Le 11 Mai 2011: la rétractation du promettant de sa promesse unilatérale de vente avant la levée d’option de son bénéficiaire

Commentaire d’arrêt : Cass. 3e civ., 11 mai 2011

L’arrêt de la troisième chambre civile rendu par la Cour de cassation le 11 mai 2011 traite de de la rétractation du promettant de sa promesse unilatérale de vente avant la levée d’option de son bénéficiaire.

En l’espèce, une promesse unilatérale de vente a été conclu et stipule que la levée d’option ne pourra être demandée par le bénéficiaire que dans les 4 mois à compter du jour où celui-ci apprendrait par lettre recommandée le décès de l’usufruitière du bien. Alors qu’il a levé l’option dans le délai contractuellement conclu, le bénéficiaire se heurte au refus du promettant qui a antérieurement rétracté son consentement.

Suite à ce refus le bénéficiaire saisit la justice à fin de faire exécuter la promesse unilatérale de vente en vue d’acquérir le bien. La Cour de cassation dans un arrêt de la 3e chambre civile du 28 janvier 2009 casse la Cour d’appel et renvoi devant les juges du fond qui dans un arrêt de la Cour d’appel d’Aix en Provence vont juger le 10 novembre 2009 que la vente est parfaite puisque le promettant ne pouvait unilatéralement se rétracter de la promesse unilatérale de vente jusqu’à l’expiration du délai d’option. Suite à cette décision, le promettant forme à nouveau un pourvoi en cassation.

Qu’elle est la sanction juridique donnée par la Cour de cassation lorsque, dans le cadre d’une promesse unilatérale de vente, le promettant se rétracte avant la levée de l’option par le bénéficiaire ?

L’arrêt de la Cour de cassation rendu en troisième chambre civile le 11 mai 2011 casse l’arrêt d’appel pour avoir violé les articles 1101 et 1134 du code civil et renvoie les parties devant la Cour d’appel de Montpellier. Elle estime que la réalisation forcée de la vente ne peut être ordonné puisque la rétractation du promettant exclue toute rencontre des volontés de vente et d’acquisition. Cet arrêt confirme partiellement la jurisprudence antérieure de la troisième chambre civile du 15 Décembre 1993 «Cruz » mais applique de nouveaux fondements.

Au vue de la solution rendu par les juges suprêmes il sera envisageable d’étudier que cet arrêt est une confirmation de la jurisprudence de 1993 en ce qu’elle refuse l’exécution forcée en nature en cas de rétractation du promettant (I), mais que toutefois cette solution présente des carences (II).

I) Le refus de l’exécution forcée en nature en cas de rétractation du promettant

Dans cet arrêt la Cour de cassation confirme partiellement la décision du 15 décembre 1993 largement critiquée. Pour ce faire, la Cour de cassation abandonne le fondement jurisprudentielle antérieure (A), afin d’adopter une nouvelle justification (B).

A) L’abandon du fondement jurisprudentielle antérieure

Le 15 décembre 1993 dans l’arrêt CRUZ la Cour de cassation s’est prononcée sur la sanction à rendre lorsque le promettant d’une promesse unilatérale se rétracte avant la levée de l’option par le bénéficiaire. En effet, les juges ont refusé de prononcer l’exécution forcée en nature et vont ainsi contre l’avis de la doctrine. Cette décision est fondée sur l’article 1142 du Code civil. Plus précisément, les juges ont estimé que la vente promise lors de la promesse unilatérale était une obligation de faire et que par conséquent selon l’article 1142 du code civil, le non-respect des obligations de faire ne pouvait se résoudre que par l’exécution forcée en nature.

Cependant la doctrine est venue critiquée vivement cette solution. Assurément, l’application de l’article 1142 est critiquable. La doctrine affirme que selon l’article 1142 toutes les obligations peuvent aujourd’hui se résoudre grâce à l’exécution forcée en nature sauf les obligations de faire éminemment personnelles. Or l’obligation que doit respecter le promettant suite à son engagement lors de la promesse unilatérale de vente n’est pas une obligation éminemment personnelle. Cela veut donc dire que si le promettant ne respecte pas son obligation le juge peut être à même de prononcer l’exécution forcée en nature de son obligation. Le promettant devrait même s’il se rétracte voir la vente se réaliser. De plus, la doctrine considère que dans le cas d’une promesse unilatérale de vente il ne s’agit pas d’une obligation de faire (aucune prestation positive à accomplir, le promettant doit attendre que le bénéficiaire lève ou non l’option) et donc que lorsque le promettant se rétracte et n’exécute pas son obligation de vendre, l’exécution forcée en nature devrait lui être opposée.

La Cour de cassation a donc fait évoluer dans cet arrêt sa décision. Pour ce faire, elle refuse toujours l’exécution forcée en nature en cas de rétractation du promettant mais elle justifie désormais ce refus sur de nouveaux fondements juridiques. Plus précisément, la cour ne prend plus en compte la nature de l’obligation mais la rétraction, acte de volonté même du promettant.

B) L’adoption d’une nouvelle justification

L’arrêt étudié est rendu au visa des articles 1101 et 1134 du code civil. L'article 1101 dispose que le contrat repose sur un accord de deux volontés au moins.

La Cour de cassation ici pour refuser l’exécution forcée en nature se fonde sur la rétractation du promettant. En se rétractant, ce dernier montre qu’il ne consent plus à la vente, il retire donc son consentement. La vente est imparfaite s’il manque un consentement entre les parties. Ainsi la volonté du bénéficiaire qui a pourtant levée l’option dans le délai stipulé ne peut rencontrer la volonté du promettant qui s’est rétracté antérieurement. Cette absence de rencontre des volontés s’oppose donc à la conclusion du contrat et empêche l’exécution forcée de la vente car le contrat n’a pas été conclu. Le promettant est donc protégé alors que le bénéficiaire qui pourtant avait consenti légalement à la vente en levant l’option ne sera bénéficiaire non pas de la vente promise mais seulement de dommages et intérêt s’il demande réparation de son préjudice puisque le promettant a tout de même manqué à son engagement. Les juges surprotègent ici la liberté de contracter au détriment de la logique.

Cependant, la Cour dans un arrêt de la 3ème chambre civile du 27 mars 2008 reconnaît la validité de clauses prévoyant

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