Commentaire D'arrêt : Cass. Ch. Mixte, 26 Mai 2006, Bull. Mixte N°4: l’annulation du pacte de préférence lors de sa violation

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Depuis la loi de 1902, la Cour de cassation s’est exprimé pour l’annulation du pacte de préférence lors de sa violation. Or cette solution a dès lors été très contestée. En effet pacte de préférence ne faisant l’objet d’aucune législation, il est sujet à une grande insécurité juridique.

L’arrêt rendu par la chambre mixte le 26 mai 2006 constitue à nouveau un revirement de jurisprudence en la matière.

En l’espèce, le 18 décembre 1957, un immeuble avait été attribué à Mme Adèle A par acte de donation-partage, et dès lors, un pacte de préférence y figurait au profit de Mme X. Le 7 août 1985, M. Ruini A, héritier de Mme Adèle A, obtient une parcelle de terrain de l’immeuble en question, le pacte de préférence lui étant rappelé également. Cependant, le 3 décembre 1985, M. Ruini A vend à la société (SCI) Emeraude cette parcelle de terrain. Mme Y invoque alors en 1992 la violation du pacte de préférence et demande sa substitution dans les droits de l’acquéreur et le paiement de dommages et intérêts.

Déboutés en première instance, les consorts X. font grief à l’arrêt d’avoir rejeté leur demande afin d’obtenir une substitution dans les droits de la société Emeraude. La cour d’appel de Papeete dans un arrêt du 13 février 2003 la déboute de sa demande de substitution à la société tierce au pacte de préférence. Mme Y. se pourvoit donc en cassation.

La demanderesse forme un pourvoi en cassation en invoquant d’une part, que l’obligation de faire ne se résout en dommages-intérêts que lorsque l’exécutions en nature est impossible, pour des raisons tenant à l’impossibilité de contraindre le débiteur de l’obligation à l’exécuter matériellement, qu’un pacte de préférence (…) s’analyse en obligation de donner et d’autre part qu’en matière immobilière, les droits accordés sur un immeuble sont applicables aux tiers dès leur publication à la conservation des hypothèques.

La question à laquelle la cour de cassation devait faire face était donc : est-ce-que le bénéficiaire d’un pacte préférence peut-il obtenir d’être substitué à l’acquéreur lorsque les tiers n’était pas en connaissance du pacte de préférence et de l’intention du pollicitant ?

La cour de cassation a sèchement rejeté le pourvoi des consorts X. au motif que c’est à la condition que le tiers, la société Emeraude, ait eu connaissance, lorsqu’il a contracté de l’existence du pacte de préférence et de l’intention du bénéficiaire, M.X, de s’en prévaloir, que le bénéficiaire d’un pacte de préférence puisse exiger l’annulation du contrat passé avec un tiers en méconnaissance de ses droits et d’obtenir sa substitution à l’acquéreur.

I – Une notion remaniée : la préférence

A. Le rappel de l'exigence de deux conditions cumulatives par la Cour de cassation

-Si le tiers est de bonne foi la vente conclue au mépris du pacte de préférence n’entrainera pas la nullité de la vente, le bénéficiaire disposera seulement d’une action en responsabilité contractuelle contre le promettant sur le fondement de l’article 1142 du Code civil. En revanche si le tiers est de mauvaise foi, la vente

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