Commentaire Arrêt Cour De Cassation 11 février 2009: absence de détermination des quotes-parts de partie commune

Arrêt de la Cour de Cassation du 11 février 2009.

Les faits : Les époux X, propriétaires d’un chalet ont vendu un appartement situé au premier étage de leur chalet au terme d’une promesse de vente (synallagmatique) réalisée par acte sous seing-privé, ne contenant aucune indication sur la consistance des parties communes, ainsi que sur la quote-part de ces parties communes attachée à la propriété de l’appartement vendu.

Or, il s’avère que ces derniers ont refusé de réitérer la vente par acte authentique, ce qui par conséquent, a provoqué l’assignation en réitération forcée des époux Y, acquéreurs.

Procédure : Suite à un jugement rendu en1ère instance, non retranscrit dans le cas présent, les époux Y ont interjeté appel. La CA de Chambéry, dans un arrêt rendu le 3juillet 2007, n’a pas accueilli leur demande aux motifs qu’il n’était fait mention dans la promesse, ni de la consistance des parties communes, ni de la quote-part de ces parties communes attachée à la propriété de l’appartement vendu. De plus, elle retient souverainement que la détermination de la quote-part des parties communes constituait

pour les parties un élément essentiel de la convention, et par conséquent en déduit qu’en l’absence de détermination suffisante de l’objet de la vente, celle-ci n’est pas parfaite.

Les époux Y., demandeurs au pourvoi, se pourvoient en cassation, en invoquant les dispositions de l’article 5 de la loi du 10 juillet 1965 selon laquelle, « dans le silence des titres, la quote-part des parties communes afférente à chaque lot » est déterminée en fonction d’un critère légal. Les demandeurs considèrent donc que l’objet était déterminable et par conséquent, la validité du contrat admise.

PB : il s’agissait pour les juges de la Cour de Cassation de déterminer si l’absence de détermination des quotes-parts de partie commune, rend l’objet de la vente indéterminable, et par conséquent, rend la vente imparfaite, lorsque cette détermination constitue pour les parties un élément essentiel de la convention.

Solution : la Cour de Cassation rejette le pourvoi formé par les époux Y, dans son arrêt rendu le 11 février 2009, aux motifs que le moyen soulevé par les parties n’était pas fondé, la promesse de vente ne mentionnant ni la consistance des parties communes, ni la quote-part de ces parties communes, élément essentiel de la convention, au regard de la superficie du terrain. De plus, ces lacunes relevées ne pouvaient pas être comblées en l’absence d’états descriptifs de division réalisés par le notaire et par le géomètre expert.

Portée : cette question a été soumise à deux reprises devant la Cour de Cassation, laquelle apporte des réponses contrastées. En effet, dans un premier arrêt rendu par la 3ème chambre civile de la Cour de Cass’ le 10 septembre 2008, la Cour de Cassation répond à ce problème de droit en fond en considérant que l'objet de la vente était déterminable, l’absence de détermination des quotes parts de communes ne rendant pas l’objet indéterminable. Elle infirme dans cet arrêt la position de la Cour d’Appel qui avait retenu que la vente ne pouvait être parfaite, son objet n'étant pas déterminé faute d'un état descriptif de division créant le ou les lots nouveaux constitués d'une partie privative et d'une quote-part de partie commune.

Tandis que dans l’arrêt en question, la solution en est quelque peu différente. La règle de principe dégagée parait être que même en l’absence de détermination de la quote-part des parties communes afférente au bien vendu, comme il a été affirmé dans l’arrêt du 10 septembre 2008, l’objet de la vente est déterminable, toutefois, la Cour de Cassation, dans son arrêt rendu le 11 mai 2009, admet une exception, lorsque la détermination de la quote-part des parties communes constitue un élément essentiel de la convention pour les parties, l’objet n’est pas déterminable, la vente est donc imparfaite.

Un élément psychologique est donc pris en compte dans l’appréciation de la détermination de l’objet.

ANNONCE DE PLAN :

I) Un objet indéterminable à l’égard de la CA

A) L’absence de précision de la consistance des parties communes

L’objet du contrat tient toute son importance dans le fait qu’il apparait comme étant un critère de qualification du contrat. En effet, il permet de déterminer ce à quoi le débiteur s’est engagé. Il est régi par les articles 1126 et suivants du code civil. Toutefois, cet article n’est pas très précis et vise un objet certain qui forme la matière de l’engagement.

L’objet du contrat est par conséquent une opération juridique souhaitée par les parties. Dans une vente, comme en l’espèce, l’objet du contrat de vente est le transfert de propriété de l’appartement situé au premier étage d’un chalet appartenant aux époux X, moyennant le paiement d’un prix par les époux Y, acquéreurs.

L’objet du contrat doit exister, être possible et déterminé. Dans le cas de l’espèce, la question de la détermination de l'objet de la vente tourne autour de celle des parties communes du lot. Les parties privatives étaient parfaitement déterminées, ce qui n’était pas le cas de la consistance même des parties communes, encore qu’il était indiqué que le terrain avait une superficie de 1400 m². La CA, dans son arrêt rendu le …… a ainsi retenue une insuffisance dans la détermination de l’objet du contrat entre les époux x et y.

Ce qui amènerait donc à penser que le critère de l’objet déterminable, passe par l’appréciation de la consistance de parties communes, mais il n’est pas certain que telle soit la bonne interprétation de l’arrêt dans

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