Cas pratique de droit de l'urbanisme: reconstruction à l'identique

CAS PRATIQUE

DROIT DE L’URBANISME

Un habitant d’une commune de Corse est propriétaire d’une maison qui a été détruite récemment par un attentat à la bombe revendiqué par un groupe de personnes qui refusent l’installation de personnes qui ne sont pas originaires de Corse. Malgré cela, l’habitant souhaite reconstruire son habitation à l’identique. La maison avait initialement été construite en 1976 sous l’égide d’un ancien plan d’occupation des sols (POS) qui n’est plus en vigueur. Sa hauteur en faîtage était de 9 mètres. Selon le permis de construire initial, la hauteur maximale autorisée était de 8 mètres mais dans les faits, elle en mesurait 14. Actuellement, la commune est régie par un plan local d’urbanisme (PLU) approuvé en 2011 et son terrain est situé en zone UR. Le PLU en vigueur prévoit une hauteur maximale de 9 mètres pour toute nouvelle construction. Il souhaite savoir si une reconstruction à l’identique lui est possible.

1. La reconstruction à l’identique après sinistre

Est-il possible de reconstruire à l’identique une maison détruite par un sinistre si ses caractéristiques sont contraires au PLU en vigueur ?

L’article L.111-3 du Code de l’urbanisme dispose que la reconstruction d’un bâtiment à l’identique est autorisée si la démolition ou destruction date de moins de 10 ans, en l’absence de Plan LU opposé, et si l’édification initiale était régulière.  Toutefois, une dérogation est possible grâce à l’article L.111-12 qui prévoit que si une construction est achevée depuis plus de dix ans, le refus de permis de construire ne peut être fondé sur l’irrégularité de la construction initiale. Néanmoins, il existe une exception à cette exception posée par la Cour d’Appel de Marseille dans un arrêt du 22 septembre 2011 : si l’irrégularité d’une construction est trop importante, il pourra être considéré qu’il n’y a pas eu de permis de construire délivré. En ce cas, l’article L.480-13 prévoit qu’en l’absence de permis de construire, la prescription ne pourra pas jouer.                                                        Enfin, l’article R 111-2 prévoit que peut également être refusé un permis de construire faisant obstacle à la sécurité ou à la sécurité publique. L’autorité compétente doit alors se livrer à une appréciation des faits : Conseil d’Etat, 23 février 2005, Madame Hutin.

En l’espèce, l’article L111-3 n’est en principe pas applicable puisque la construction initiale n’était pas régulière puisque le permis de construire n’autorisait qu’une construction de 8 mètres. Néanmoins, les deux autres conditions sont bien remplies : le PLU en vigueur ne s’oppose pas à une reconstruction à l’identique et lé destruction a eu lieu « tout récemment », donc il y a moins de dix ans. Or, il s’avère que la prescription énoncée à l’article L.111-12 permet de pallier à la première condition non remplie : la construction initiale datant de 1973, donc de plus de dix ans, le refus du permis de construire ne pourrait pas se fonder sur l’irrégularité de la construction initiale. Toutefois, au vu de l’importance de l’irrégularité initiale, sachant que le permis de construire n’autorisait une construction que de huit mètres et que dans les faits la maison en faisait 14, il est probable que le juge considère l’irrégularité comme trop importante pour caractériser un permis de construire, comme ce fût le cas dans l’arrêt du 22 septembre 2011, et décide par suite d’écarter la prescription opposable. Enfin, en dépit de cela, on peut supposer que le juge aurait estimé qu’une telle reconstruction risque de faire obstacle à la sécurité publique dans la mesure où les faits à l’origine de la destruction sont fortement susceptibles d’être récidivés, risquant ainsi de mettre en danger la vie des habitants de l’immeuble.

A priori donc, au vu de ces différents éléments, il semble peu probable qu’une reconstruction à l’identique soit autorisée. Néanmoins, la décision finale sera soumise à l’appréciation souveraine du juge.

1. La légalité de l’arrêté de refus

L’habitant est par ailleurs propriétaire d’un terrain nu dans une petite commune, situé en zone EU du plu. Il souhaite y construire une maison individuelle, néanmoins, sa demande de permis de construire a été refusée par le maire via un arrêté justifié par le fait que la maison serait située sur les limites séparatives d’une part et d’autre part que par ses caractéristiques, le projet porte atteinte à l’aspect du paysage urbain. Le maire s’est fondé sur l’article UE 7 du PLU : "Les constructions sur les limites séparatives peuvent être refusées si elles ont pour effet de porter gravement atteinte aux conditions d'habitabilité d'un immeuble voisin ou à l'aspect du paysage urbain. L'implantation de toute construction doit permettre son insertion harmonieuse dans le paysage environnant." L’habitant s’interroge sur la légalité d’un tel refus.

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