Cas Pratique de droit: les Contrats Spéciaux

Contrat de construction de vente d’immeuble est conclu : prix de base est de 212 000 mais montant sera indexé. Livraison tous les trois mois a partir du 1er juillet.

Une clause prévoit : 500 € par jour de retard

50 000 en cas de non réalisation

Intérêt de retard de paiement : 15% supplémentaire

Paiement au plus tard un mois après la livraison

Clause en cas de découverte de malfaçon : dans les trois après la livraison, un mois pour avertir le construction, si non

Compensation conventionnelle

Suite à plusieurs litiges, l’acquéreur n’a toujours pas payé les deux premières maisons qui ont été livré:

Combien l’acquéreur doit au 1er janvier 2012 au constructeur?

Livraison d’une maison dont le paiement est exigible au 1er aout

Livraison d’un deuxième maison dont le paiement est exigible le 1er novembre

Paiement partiel, avec accord du créancier, de la moitié du total du prix de base

Ppe d’indivisibilité du paiement 1245 mais clause contraire.

Pour chaque maison, clause d’imputation : il reste la moitié de la maison à payer. Mais clause d’indexation sur le cout de la construction.

La clause d’indexation est-elle valable ?

L.112-1 du CMF : doit être spécial avoir un rapport direct avec l’objet du contrat ou l’activité des parties.

En l’espèce, l’indice est applicable.

212 000 /2 = 106 000 déjà versé pour la première maison.

212 000 x (1593/1508)= 218, 466 – 106 000

Indemnité de retard du fait du retard du paiement + 15%= 135 642€

2e maison : 212 000 x 161 … - 106 000= 120 239

Indemnité de paiement + 15% = 138 390

Il y a eu des litiges sur chaque maison, est-ce qu’il y a des chose en moins :

M1 : retard de 20 jours

• D prétend faire jouer une clause pénale qu’elle a chiffré à 10 000€

La clause pénale est-elle valide ?

1227 al 1 : nullité de l’obligation principale entraine celle de la clause pénale.

En l’espèce obligation licite et valable donc CP valable.

1147 : il faut prouver l’inexécution du D

1315 : charge de la preuve de l’acquéreur.

Inexécution due au retard = inexécution acquise.

Clause pénale (20 décembre 2006 : CP, sanction du manquement d’une partie à ses obli s’applique du seule fait de cet inexécution)

Deux sociétés civiles, SCI on utilise pas le droit commercial.

Il faut qualifier

Clause d’indexation

1185 : obligation de livraison à terme

500€/jour de retard : 1226 et s. 1229 al.1+ JP = astreinte conventionnelle comprise comme une clause pénale (9 mars 1977)

50000 en cas de livraison de retard : idem

15% : idem

Malfaçon : clause spéciale

Paiement du solde de chaque maison à terme : obligation de paiement à terme 1185

Clause de compensation des sommes du : compensation conventionnelle qui doit être certaine, réciproque et simultanée (on oublie les autres conditions).

→ On doit étudier ce que doit l’un et ce que doit l’autre

Ce que doit l’acquéreur dans l’absolu

→ Clause d’imputation des paiements : moitié des total (1244 : indivisibilité des paiement)

Ici exception : paiement partiel accordé par Créancier.

→ Clause d’indexation :

L.112-1 indice spécial en rapport avec l’objet du contrat : oui, elle peut s’appliquer.

212 000 /2 = 106 000 déjà versé pour la première maison.

212 000 x (1593/1508)= … – 106 000

Clause pénale (reprendre définition) prévoit : Indemnité de retard du fait du retard du paiement + 15%= 135 642€

Condition de la mise en Demeure :

• 1147 : inexécution pur et simple ou retard ou mauvaise exécution

• 1315 : char de la preuve à l’acquéreur

• Pas besoin de préjudice (20 décembre 2006) : du seul fait de l’inexécution

1230 : en ppe exige une MenD en matière de clause pénale.

→ Cas existant de dispense classique de mise en demeure trouve à s’appliquer

1146 : DI ne sont vu que lorsque D est mis en demeure de remplir son obligation

Arrivé du terme ne vaut pas mise en demeure

→ Puisque l’un des effets de MD est l’injonction de payer ou de faire, la loi n’exige désormais une MD que si l’exécution en nature est encore possible et ait encore un intérêt pour C (art. 1146+ 1145 : lorsque D tenu d’une obli de ne pas faire et qu’il y contrevient). Visent DI compensatoires et non pas moratoires.

JP de l’art. 1145 : il n’y a pas besoin de mise en demeure

Ambigüe quant à la preuve ou non du préjudice.

L’exécution en nature n’est plus possible : ch. Mixte 6 juillet 2007 → parce que l’inexécution était consommé, il y a une dispense de MD.

Tant que l’inexécution

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