Cas Pratique de droit: le sort de l’accession

Cas pratique

Le présent cas pratique a pour trait le sort de l’accession.

En l’espèce, Jacques, bailleur d’un terrain, est confronté à des ennuis réalisés par le locataire Jules. Ce dernier réclame la somme de 20.000€ destinée à l’indemniser des dépenses engagées pour la construction d’un garage-atelier ainsi que pour l’aménagement du point de vente.

De plus, son voisin Jean réclame la somme de 10.000€ pour l’empiètement du point de vente sur son terrain.

Nous analyserons successivement le problème du bail (I) et le litige du voisin (II).

I. La demande d’indemnisation du locataire

En l’espèce, Jacques a donné à bail à Jules un terrain sur lequel se trouve un bâtiment servant d’atelier. Le contrat de bail contient une clause laquelle stipule que le preneur est autorisé, pendant la durée à bail, à construire sur le terrain loué tout bâtiment nécessaire à l’exercice de son activité.

En application de cette clause, le locataire, Jules, apporte des améliorations ainsi que des aménagements tels que la construction du garage-atelier, le réaménagement du point de vente, la rénovation de l’installation électrique et de l’éclairage du bâtiment et l’acquisition de vitrines destinées à l’exposition de ses produits.

Aujourd’hui, Jules désire résilier le contrat et réclame ainsi le montant de 20.000€ en guise d’indemnisation des dépenses engagées.

Il s’agit, dans un premier temps, de voir si Jules devra être indemnisé pour la construction du garage (A), et, d’analyser, par la suite, le sort des rénovations (B).

A. La construction du garage

Jacques donne un terrain à bail sur lequel se trouve un bâtiment servant d’atelier à Jules sur lequel il est autorisé à construire les bâtiments nécessaires à l’exercice de son activité. Jules y construit un nouveau garage.

La question est de savoir si Jacques, le locataire, est en droit de refuser le versement de l’indemnisation exigée par Jules, le locataire ?

Il s’agit dans un premier temps d’analyser le mécanisme de l’accession (1) et, par la suite, de qualifier les effets de celui-ci. (2)

1) L’article 555 du code civil - le mécanisme de l’accession

1. Le caractère nouveau de l’ouvrage

Selon un arrêt du 5 juin 1973, la 3ième chambre civile de la cour de cassation affirme que les dispositions de l’article 555 du Code civil ne s’applique qu’aux constructions nouvelles et sont étrangères au cas où les travaux exécutés, s’appliquant à des ouvrages préexistants avec lesquels ils sont identifiés, ne présentent que le caractère de réparations ou de simple améliorations.

En l’espèce le garage est bien une construction nouvelle puisque, édifié avec des matériaux, il a été construit par Jacques. Il dispose donc du caractère nouveau imposé par les dispositions de l’article 555 du code civil.

2. Relation des parties

L’article 555 du code civil n’est applicable que dans les rapports entre le propriétaire du sol et un tiers. Ainsi, il est, par exemple, inapplicable à l’entrepreneur qui a exécuté des travaux pour le compte d’autrui. En d’autres termes, l’article 555 du code civil ne s’applique qu’aux constructions nouvelles dans les rapports entre propriétaire du sol et possesseur des travaux (Civ.3ième, 30 novembre 1988) ou encore aux constructions réalisées au possesseur pour son propre compte et non pour le compte d’autrui (Civ.1ier, 27 mai 1963 → locataire).

En l’espèce, il s’agit de définir si Jules est un tiers puisqu’un contrat de bail a été conclu entre le locataire et le propriétaire.

Dans un arrêt du 10 novembre 1999, la 3ième chambre civile de la cour de cassation affirme que l’article 555 du Code civil est applicable aux rapports entre propriétaires et locataires. L’autorisation du bailleur d’effectuer des travaux n’est pas de nature à écarter l’application de l’article 555 à défaut d’une convention réglant le sort des constructions réalisées par le locataire. En d’autres termes, l’article 555 du code civil est supplétif. Il peut être écarté en présence d’une convention.

En l’espèce, Jules peut être considéré comme étant un tiers. L’autorisation du bailleur d’effectuer des travaux n’est pas de nature à écarter l’application de l’article 555, à défaut d’une convention réglant le sort des constructions réalisées par le locataire.

3. La nature de la clause au contrat

En l’absence d’accord conclue entre le bailleur et le locataire, le sort des améliorations ou des aménagements réalisés par le locataire est soumis aux dispositions de l’article 555 du code civil.

En l’espèce, le bailleur et le locataire ont convenu un accord qui permet à Jules de procéder à des travaux sur le terrain loué. Or, ils n’ont guère mentionné un accord quant au sort des améliorations ou des aménagements que pourrait réaliser le locataire. Il est donc de plein droit que l’article 555 régisse leurs rapports.

Toutes conditions réunies, l’article 555 du code civil peut être appliqué. Il s’agit, maintenant, de qualifier l’indemnisation légale.

2) Les effets de l’article 555 du code civil

Selon les dispositions de l’article 555 du code civil, les effets diffèrent selon la bonne ou mauvaise foi du tiers. Si le constructeur est de bonne foi – notons que le terme « bonne foi » employé à l’alinéa 4 de l’article 555 s’entend par référence à l’article 550 du Code civil et ne vise que celui qui possède comme propriétaire en vertu d’un translatif dont il ignore les vices, ce qui n’est pas le cas d’un locataire (Civ.3ième, 12 juillet 2000) – l’article 555 alinéa 4 prévoit que le propriétaire ne peut pas se défaire de l’accession qui lui est imposée, mais il doit en contrepartie indemniser le tiers.

En d’autres termes, une indemnisation devra être versée au locataire dans le cas où le propriétaire du fonds souhaiterait conserver la propriété des constructions

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